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南京二手房成交面面观
随着越来越多城市的房地产市场进入存量时代，二手房市场的地位愈发重要，其走势对于房地产整体市场的影响也逐渐加强。
在很多二手房市场规模占比较高的一二线城市，二手房市场与新房市场通过“卖旧买新”的链条形成较强的联动：二手房卖家通过置换现有住房获得资金，转而在新房市场实现住房改善。这个是一个非常重要的循环链条，但是现在出现了很大的问题。
这个问题很普遍，在南京二手市场也是呈现了自己的特点。一个是置换的需要，还有就是受市场情绪的影响卖出离场的也不在少数。
2023年至今南京二手房成交已达到约9.3万套，几乎是新房成交套数的2倍，在市场如此低迷的情况下，二手房的成交量保持相对高的水平。
（数据来源：金刚石市场部）
从分区域来看，二手房成交主要集中在江宁区、浦口区、鼓楼区等。
从分面积段成交，来看二手房成交结构
80平方米以下，成交35701套，占比40.36%；80-100平方米，成交27290套，占比30.85%；100-120平方米，成交11395套，占比12.88%；成交主力是以刚需、刚改为主。
（数据来源：金刚石市场部）
从分总价段成交，来看二手房成交结构
200万以下，成交44340套，占比50.12%；200万-300万，成交19826套，占比22.41%；
300-500万，成交15882套，占比17.5%。整体来看500万以下占比90%。
（数据来源：金刚石市场部）
从成交结构来看，二手房客户也呈现不同的置业逻辑。基本上可以判断，小户型、高单价的购买客户置业趋向是回归主城，或者因学区置业；大户型、低单价的购买客户冲着性价比改善置业，希望居住舒适度能提高；高总价客户大都会去选择买新房或者次新品质二手房。
无论是出于何种置业目的，从市场反馈来看，23年议价空间很大，更多的是二手房业主的让价，促使房源成交。
南京23年至今，1000万以上二手房成交949套，在高手市场上也不缺高端购买力。
|
总价段 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
200万以下 |
73170 |
45654 |
17537 |
|
200-300万 |
36543 |
20380 |
27326 |
|
300-400万 |
19564 |
10653 |
34790 |
|
400-500万 |
10901 |
5661 |
40599 |
|
500-600万 |
6739 |
3472 |
44600 |
|
600-700万 |
3986 |
1932 |
47464 |
|
700-800万 |
2304 |
1114 |
48787 |
|
800-900万 |
1484 |
666 |
51278 |
|
900-1000万 |
892 |
391 |
50823 |
|
1000-1100万 |
400 |
199 |
52204 |
|
1100-1200万 |
399 |
179 |
54733 |
|
1200-1300万 |
319 |
152 |
55628 |
|
1300-1400万 |
229 |
96 |
53617 |
|
1400-1500万 |
150 |
61 |
60839 |
|
1500-1600万 |
126 |
59 |
56037 |
|
1600-1700万 |
86 |
45 |
58830 |
|
1700-1800万 |
48 |
24 |
60006 |
|
1800-1900万 |
75 |
36 |
60979 |
|
1900-2000万 |
31 |
15 |
62134 |
|
2000-2100万 |
29 |
10 |
64695 |
|
2100-2200万 |
16 |
9 |
70754 |
|
2200-2300万 |
20 |
9 |
60205 |
|
2300-2400万 |
12 |
11 |
60663 |
|
2400-2500万 |
7 |
5 |
67044 |
|
2500-3000万 |
41 |
20 |
69611 |
|
3000-4000万 |
21 |
13 |
65237 |
|
4000万以上 |
10 |
6 |
71964 |
（数据来源：金刚石市场部）
23年至今，南京二手房成交均价前20名的小区在8.2w+元/平方米；
单价最高的小区：一是学区房，二是豪宅项目，诸如玛斯兰德、中国府、仁恒江湾天成、泰禾南京院子等。
|
南京23年二手房成交单价排名 |
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|
序号 |
项目 |
成交均价(元/㎡) |
|
1 |
西祠堂巷 |
98649 |
|
2 |
汉口西路-LX |
96915 |
|
3 |
游府西街26号 |
91954 |
|
4 |
玛斯兰德奔牛谷街区 |
89889 |
|
5 |
来凤街一号花园 |
89776 |
|
6 |
石钟路 |
89618 |
|
7 |
葛洲坝南京中国府 |
87008 |
|
8 |
北东瓜市9号 |
86784 |
|
9 |
汉口西路200号 |
86223 |
|
10 |
仁恒江湾天成 |
86006 |
|
11 |
玉鉴园 |
85693 |
|
12 |
泰禾南京院子 |
85369 |
|
13 |
银城聚锦园 |
85173 |
|
14 |
仙霞公寓 |
84955 |
|
15 |
银城锦一方 |
84383 |
|
16 |
北东瓜市 |
83630 |
|
17 |
培德里 |
83247 |
|
18 |
北校尉营 |
83136 |
|
19 |
西康路3号 |
82361 |
|
20 |
玉泉路 |
82333 |
（数据来源：金刚石市场部）
通过金刚石数据库系统梳理，可以看到每个区域的成交套数排在前列的二手房小区，是买家重点关注的小区。这些重点成交小区，主要呈现以下特点：一、价格较低，低总价优势明显。二、有强势学区资源加持。三、区域内无新房供应，品质次新二手房受到改善客户青睐。
玄武区
中海玄武公馆因品质相对较好，且有双学区资源，为南师附小铁北分校、科利华铁北分校。该小区成交量在玄武区最高，且成交单价最高。
|
区属 |
项目 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
玄武 |
中海玄武公馆 |
153 |
79 |
51848 |
|
玄武 |
紫金华府 |
136 |
78 |
48353 |
|
玄武 |
阳光聚宝山庄 |
131 |
77 |
28116 |
|
玄武 |
紫金墨香苑 |
142 |
60 |
25182 |
|
玄武 |
墨香山庄 |
102 |
53 |
30716 |
秦淮区
紫杨佳园位于月牙湖，6000多户的规模老小区，因价格相对较低，成交量排名秦淮区第一，单价是该小区的优势。
|
区属 |
项目 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
秦淮 |
紫杨佳园 |
292 |
205 |
21002 |
|
秦淮 |
王府园小区 |
269 |
190 |
54847 |
|
秦淮 |
瑞金北村 |
197 |
143 |
45753 |
|
秦淮 |
瑞金新村 |
199 |
134 |
46656 |
|
秦淮 |
保利堂悦 |
163 |
107 |
45614 |
鼓楼区
鼓楼以强势的学区资源著称，排名靠前的小区主要是因学区资源优势，受到二手买家的青睐。可见家长对学区资源的重视。
|
区属 |
项目 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
鼓楼 |
新河一村 |
261 |
189 |
69918 |
|
鼓楼 |
世茂外滩新城 |
344 |
181 |
44794 |
|
鼓楼 |
恒盛金陵湾 |
294 |
156 |
60142 |
|
鼓楼 |
新河二村 |
188 |
126 |
65493 |
|
鼓楼 |
世茂滨江新城 |
195 |
105 |
40008 |
建邺区
精金花园、莲花新城北苑、洲岛家园均为拆迁安置房，以价格优势，成交量相对靠前。河西南早期“星八克”之一的五矿崇文金城成交量也相对较高。
|
区属 |
项目 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
建邺 |
精金花园 |
170 |
101 |
36521 |
|
建邺 |
五矿崇文金城 |
211 |
98 |
52108 |
|
建邺 |
莲花新城北苑 |
174 |
95 |
23966 |
|
建邺 |
洲岛家园 |
187 |
85 |
31450 |
|
建邺 |
海珀星晖 |
197 |
78 |
57688 |
|
建邺 |
星雨华府 |
139 |
67 |
53428 |
栖霞区
该区域成交量较高的主要是仙林湖区域的小区，主要是因学区金陵中学仙林分校资源优势，其次是迈皋桥的中国铁建青秀城成交量也相对较高。
|
区属 |
项目 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
栖霞 |
融信世纪东方 |
334 |
240 |
37627 |
|
栖霞 |
新城香悦澜山 |
296 |
196 |
34224 |
|
栖霞 |
金地湖城艺境 |
283 |
184 |
34315 |
|
栖霞 |
高科荣境二期 |
253 |
168 |
44323 |
|
栖霞 |
中国铁建青秀城 |
225 |
138 |
32961 |
江宁区
翠屏城因其单价较低，成交量位于第一；万科金域蓝湾因其区域内新房供应相对较少，其二手房品质相对较高，吸引区域内改善客户置业。
|
区属 |
项目 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
江宁 |
翠屏城 |
504 |
257 |
10779 |
|
江宁 |
万科金域蓝湾 |
385 |
191 |
39194 |
|
江宁 |
保利梧桐语花园 |
240 |
181 |
22554 |
|
江宁 |
朗诗青春街区 |
273 |
162 |
13796 |
|
江宁 |
翠屏诚园 |
305 |
152 |
31083 |
江北新区
主要是桥北的多个小区成交遥遥领先，其次是高新区的新城花漾紫郡。
|
区属 |
项目 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
江北新区 |
明发滨江新城二期 |
378 |
256 |
23609 |
|
江北新区 |
新城花漾紫郡 |
312 |
202 |
23101 |
|
江北新区 |
天润城第十二街区 |
290 |
197 |
20539 |
|
江北新区 |
天润城第十四街区 |
235 |
181 |
19862 |
|
江北新区 |
弘阳旭日上城三区 |
291 |
165 |
22796 |
浦口区：
浦口科工园的中交锦兰荟位居成交量第一，商品房中低总价优势明显，且有金陵中学分校的中小学，对区域内的客户有一定吸引力。
|
区属 |
项目 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
浦口 |
中交锦兰荟 |
246 |
149 |
22705 |
|
浦口 |
滨江嘉园 |
230 |
139 |
16465 |
|
浦口 |
滨江馨园 |
212 |
127 |
16587 |
|
浦口 |
北江锦城 |
184 |
99 |
20706 |
|
浦口 |
万科璞悦山 |
120 |
93 |
23466 |
六合区：
区域内二手房品质相对较高，且价格回调明显，大厂的荣盛阿尔卡迪亚成交量最高。总的来看，价格低是吸引客户购买的关键点。
|
区属 |
项目 |
挂牌套数 |
成交套数 |
成交均价(元/㎡) |
|
六合 |
荣盛阿尔卡迪亚 |
275 |
302 |
16070 |
|
六合 |
城开新都雅苑 |
181 |
175 |
13931 |
|
六合 |
鹭岛南苑 |
181 |
156 |
10065 |
|
六合 |
中岛花园 |
152 |
146 |
9751 |
|
六合 |
芳庭潘园 |
156 |
141 |
15208 |
整体来看，23年无论是新房市场，还是二手房市场，行情变化都是巨大的。在二手房市场，各小区的呈现不同的特点，随着市场的调整加剧，会呈现更多的特点，让我们持续观察。
