南京豪宅的自我修养达到了什么段位？

2023年以来，市场持续下行，市场一片哀鸿，各楼盘加推成绩参差不齐，2023年南京共有近340次开盘与加推，仅有40次当日去化率达到50%，而在所有开盘加推中，有多达180次当天去化率不足10%。

而在2023年南京加推楼盘当日去化率80%以上的项目中，除了个别江宁、城南的品牌房企的明星项目外，几乎全部为单价5万+以上的产品，豪宅的市场抗压性不言而喻！

 （数据来源：金刚石市场部）

豪宅项目大多自带光环，从来都是市场关注明星标杆！客户也会给予很高的期待，尤其是高端客户，对豪宅有一种天然的追逐冲动。即使在市场下行期、普通项目一片哀鸿的形势下，豪宅项目在市场上也从不缺关注度！

那么什么样的产品能被称之为“豪宅”？

判断标准不一，每个人心中的豪宅都有其不同的评价标准。

我们姑且先以总价来界定豪宅，在市场持续下行的态势下，南京的豪宅市场又表现如何呢？

（数据来源：金刚石云数据）

从表中来看，2023年至今，南京总价段1000万以上成交1219套，1500万以上成交585套。从成交占比来看，23年占比达到2.44%；即使在市场下行期，占比也是不低的，可见南京的高端购买力是相对雄厚的。

我们再来看另外一组数据

（数据来源：金刚石云数据）

可以看出，南京目前适宜打造豪宅项目的地段，也是相对有限的：①城中绝版地块，多为低密别墅产品②河西中部分地段、河西南青奥片区以及传统奥体片区大平层产品。③能享有紫金山、长江、玄武湖、老山等强势自然资源的板块。整体来看，至少要达到城市中心或区域中心，板块价值优越，占有高能级配套或稀缺资源。

我们再次回归文章开篇的那个问题：什么样的产品才算是豪宅？

目前市场较为一致的评判标准基本是：TOP级地段+产品稀缺唯一性+大师国际化设计+用材奢侈+产品营造+圈层服务

南京豪宅，前期以低密别墅为主，目前是平层产品为主，尤其是纯粹大平层产品，2023年之前项目比较稀缺，2023年达到高峰，可谓之南京真正的豪宅元年！

2023年已经入市的豪宅项目，从中宁府到天琴华樟，从天晟府到长江之歌，引起了市场广泛的关注

不难看出，刨除地段、规划、资源稀缺度等外围因素外，

豪宅的自我修养之一——户型尺度足够“豪”

中宁府最小面积198㎡、长江之歌起步面积248㎡，天琴华樟更是直接从300㎡起步……

豪宅空间是用来浪费的，窗外风景和社区的圈层才是价值！

与这些真正的豪宅相比，南京有些区域的产品就略显得“豪”不符实，

比如售价直逼河西的大校场，虽然整体价格已经站稳5.5万，但板块内各项目户型起步面积普遍偏小，偏首改、中改与投资属性，豪宅属性偏弱，产品与单价略显不匹配。

豪宅的自我修养之二——经得起打磨的产品细节

豪宅产品属于既重面子，也重里子，不仅是产品的均好性，还要达到市场的全面高标准。

豪宅的面子：公建化外立面一度受到地标顶豪项目的追捧，也是豪宅的标志之一

（伟星长江之歌：南京首个360°环幕）

（天琴华樟：大面积玻璃幕墙、0.55的窗墙比）

豪宅的里子——产品品质的全维度打造

诸如室内精装、公区尺度及装修、会所等各方面，产品稀缺性、唯一性的塑造，品质极致、国际大师设计、用材工艺奢侈；

户型创新强化面宽资源（方厅\边厅\横厅等），卧套阔绰（主卫四件套、男女衣帽间、收纳等）、双主卧设计，入户独立玄关、中西厨配置、多功能交互空间、LDKB一体化等；

（天琴华樟385㎡样板间实景图）

（长江之歌315㎡样板间实景图）

此外，科技也是豪宅的标准配置

伟星长江之歌严选了朗绿科技最新的集中式六恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智）

中宁府引入更先进、更智能的户式化“六恒”健康科技系统，营造恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒智、恒静的绿色宜居环境

天琴华樟室内空间除了采用科技系统之外，还在阳台、厨房等热交换集中的区域增设了风机盘管，帮助室内控温。

南京豪宅客户的偏好，有自己的需求和特点，也是打造豪宅的出发点。北上广深等一线豪宅的打造可对南京豪宅有一定借鉴度, 不仅是豪宅堆砌，还需有一定的南京鲜明特色。

目前来看，南京豪宅项目持续在不断入市销售、交付。随着豪宅项目的不断交付兑现，南京豪宅的自我修养到底是何水平，作为购买的业主最具有发言权，让我们拭目以待。