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头部央国企开始在一线城市“大手笔”接连补仓。与此同时，在北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块成交，也带动今年1-11月百强房企拿地总额同比降幅显著收窄。据中指研究院统计，在新增货值上，1-11月华润置地、保利发展和绿城中国位列前三。
而从城市层面来看，11月单月，全国300城住宅用地成交5348万平方米，同比下降12.9%；土地出让金3199亿元，同比增长23.4%。
业内人士认为，目前拿地企业仍集中在央国企和地方国资，民营房企拿地仍较为审慎。虽然个别城市、个别轮次的土拍热度回归，但不会改变当前周期土地成交下滑、溢价率持续低位的大趋势。
1-11月百强房企拿地总额同比降幅收窄
前11个月百强房企拿地总额同比降幅显著收窄。据中指研究院统计，1-11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1-10月降幅收窄7.1个百分点。在新增货值上，华润置地、保利发展和绿城中国位列前三。具体来看，1-11月，华润置地以1091亿元新增货值占据榜单第一，保利发展、绿城中国分别以1001亿元、958亿元，位列第二、第三。
从近一个月来看，头部央国企在年底补仓决心坚定。比如，11月27日-28日，上海第七批次集中供地落幕，其中，华润置地报名8宗地块，中海报名7宗地块，保利发展报名6宗地块。最终，保利发展单独或联合共拿下3宗地块，涉资达约76.87亿元。与此同时，华润置地以40.37%、11.97%的溢价率竞得浦东新杨思地块及虹口嘉兴社区地块，同时底价补仓普陀桃浦地块。此外，中海也斥资36.45亿元将杨浦区N090602单元K8-05地块收入囊中，成交楼面价73288元/平方米，溢价率16.33%。
而在11月29日，北京朝阳“巨无霸”组团地块现场竞价，华润置地、中海地产两家房企报名，最终由中海地产以153.32亿元收入囊中，刷新北京土地出让金单次成交纪录。
对于11月的土地市场，中指研究院分析师杨骁表示，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄。而拿地企业仍集中在央国企和地方国资，民营房企拿地仍较为审慎。
值得关注的是，近期成都、杭州等部分城市也出现民企高溢价拿地的情况，比如成都11月6日成交的高新区大源板块宅地，由金昊投资以总价20.7亿元、溢价率46.11%竞得，刷新了高新区楼面价纪录。而杭州一直是民企拿地相对活跃的城市，比如滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一，是民企重点深耕区域补充土储的样本。
对此，克而瑞分析人士认为，虽然部分城市民企拿地成为市场的亮点，但在大趋势中民企的投资占比并没有明显回升，与几年前民企曾经是投资主力的情况更是相去甚远。
北上杭等城市多宗地块高溢价率成交
自9月底以来，在一系列楼市政策的推动下，土拍市场的热度也在启稳上升。据中指研究院统计，从11月单月来看，全国300城住宅用地成交5348万平方米，同比下降12.9%；土地出让金3199亿元，同比增长23.4%。其中，主要是因为年末核心城市加快推地带动出让金上涨。
具体来看，11月份，上海土地出让金总额逾317亿，位居首位；北京以308.4亿位居第二。而在11月全国住宅用地成交总价TOP10榜单中，高总价地块也主要位于北京、上海。其中，北京、上海、杭州分别有4宗、5宗及1宗上榜。
事实上，由于房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，北上杭等核心城市多宗地块竞拍热度较高，这主要表现在溢价率上。11月底，为期两天的上海土拍最大的关键词便是“高溢价”。10宗地块中，有7宗溢价成交，且溢价率都在10%以上，平均溢价20%，为2024年最高。其中，上海浦东新杨思地块触达中止价转入“高品质建设”环节 ，溢价率达40.4%。
此外，杭州萧山区奥体博览中心、上城区城东新城、西湖区之江度假区3宗地块溢价率均在30%以上；北京海淀区功德寺2宗地块均触顶摇号，溢价率达到15%。
2024年11月22个重点城市中溢价率超10%的地块
目前土地市场分化愈加明显，开发商战略布局的重点已经由原来的布局核心一二线城市向重点一线城市转移，尤其是核心城市的核心地块，成为头部房企竞争的重心，这也是高溢价地块产生的原因。
从行业整体来看，目前仍处于去库存、供求平衡周期，个别城市、个别轮次的土拍热度回归，不会改变当前周期土地成交连年下滑、溢价率持续低位的大趋势。从2024年10月以来典型高溢价高总价成交地块来看，面对存量房市场走高、人均住房面积居于高位的现况，只有持续供应优质宅地，市场化推动优秀企业竞争，才能切实提升新建住宅的建设品质。
