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楼市,传来一连串隐秘信号!一场巨大变革加速到来
2024-04-15 19:09:00
一系列重要文件出台,正在悄悄改变楼市格局。
前阵子,苏州吴江区发布了《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案(试行)》,明确
“支持房地产企业开发高品质住宅”
。
紧接着,江苏省住建厅又发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》。
1.68万字的文件,从外立面到内装修,从大堂到园林,从建筑设计到施工建造,涉及方方面面,简直就是
一部改善房的“说明书”
。
其实早在去年11月份,山东省就已经印发《山东省高品质住宅设计指引(试行)》,开始了
对“高品质住宅”的探索
。
另外,还有江苏南通的《关于试点立体园林绿色生态建筑的实施方案》,以及贵州安顺的《安顺市推进立体生态型住宅试点项目建设实施方案(试行)》,都是在近一年时间内出台的。
文件名字不尽相同,但主题都是一样的:
改善型住房怎么建。
而且,江苏和山东,都是以省级名义,似乎有在全省范围内推广的意向。
冷冰冰的文件,看起来是“技术指导”,却会在楼市掀起一场巨大变革。
商品房,变天了!
何出此言呢?
我们的房地产市场发展30余年,人均住房面积从个位数到追上发达国家,住房品质不断提升,这些都是有目共睹的。
商品房的出现,解决了大多数城镇人口的基本居住需求。
同时也导致一个结果:
对于改善型住房,一直没能建立起统一标准。
有的项目光面积大,就说自己是豪宅。有些户型设计一塌糊涂,但仗着装修豪华,也自诩豪宅。有些单体楼,连个独立园林都没有,照样以豪宅身份自居。
豪宅市场,这些年里乱糟糟的,混进去了不少鱼眼珠子。
但是,随着上述一系列文件出台,非常详细的标准来了。
给大家举几个最直观的例子——
第一,选址。
江苏规定,改善型住宅与高速公路、国省道、轨道交通隔离栅的
距离宜控制在200米以上
,与城市快速路的
距离宜控制在100米以上
。
在大城市里,想要住得安静是需要付出价钱的。
第二,容积率和高度。
按照江苏的标准,改善盘的
容积率不宜小于0.8,也不宜大于1.8
,妥妥的低密度。
除临江、临湖及城市规划特殊区域外,住宅建筑高度原则上不应大于60米,干脆拒绝超高层。
粗略一算,
总高度不能超过18-19层
。
第三,外立面。
很多业主集资都想换掉外立面,嫌弃
拉低了小区的档次。而这次江苏的规定是:
改善型住宅下部及住区公共服务配套建筑主要装饰材料
,应采用石材、陶板、金属板等富有质感的高品质材料
。
第四,大堂。
大堂是非常重要的“第一印象”。对此山东规定:大堂内宜设计接待前台、会客大厅、咖啡吧、书吧、快递暂存、值班室、卫生间等功能,方便服务业主。
功能齐全程度,堪比星级酒店。
第五,层高。
这个被吐槽最狠的指标,现在也有硬性规定了。
目前市面上的住宅层高大多在2.8-3米。如果装修吊顶了,室内空间会变得非常逼仄。
我有个朋友,就因为这个原因放弃了安装新风系统。
而按照江苏的改善房新规,
层高不应该小于3.1米
,如果设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的话,层高不应小于3.15米。
山东则规定,鼓励有条件的项目适度加大空间
高度,提高至3.30米以上
。
另外,健身场地、园林绿化,智慧家居系统,全装修交付,都是最基本的。
甚至连日照时长,都要比一般规定更久。
前段时间的南京大火,把电动自行车推上了风口浪尖。关于这一点又是怎么规定的呢?举个例子:
一,电动自行车库应设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统及排烟
二,电动自行车停放充电场所应设置视频监控,并具备热成像功能;当区域温度异常时,报警信号应及时传入消防控制室。
单凭这两条的管理水平,目前市面上99%的小区都做不到。
说实话,上面这些指标,只是其中一部分。对现在的很多二手房(包括某些自称“改善”的项目)都是纯纯的降维打击。
商品房的价值逻辑,将会被彻底颠覆。
这一盘大棋,其实早就开始布局了。
2023年9月,国务院正式印发“14号文”,也就是大家一直听到的“新房改”。
“新房改”明确了双轨制,保障房和商品房,从此分道扬镳。一个负责托起最基本的居住需求,
另一个则撑起改善需求的天花板
。
紧接着,在武汉召开的中国城市规划年会上,住房和城乡建设部部长倪虹出席会议时强调了
“好房子”
的概念。
12月21日至22日,全国住房城乡建设工作会议在北京召开,会上提出了
“下力气建设好房子,在住房领域创造一个新赛道”
。
前几天住建部下发通知:
以市场为主满足居民多样化改善性住房需求
。
2024年政府工作报告中,对房地产的最新表述方面,又一次提到了
“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”
。
去年下半年起,在各种重要场合,“好房子”的概念被反复强调。
修建“好房子”,不仅能够激发改善需求,活跃新房市场,还能拉动萎靡不振的房地产上下游,创造新的需求。
制定标准是第一步,各地正在紧锣密鼓筹备中。接下来就到落实执行阶段了。
实际上,在一些城市的土地出让中,已经开始增加相关要求。
比如昨天龙湖在佛山斩获的地块,位于禅城区的重要区域,所以出让条件中规定:
鼓励设计方案利用退台、阳台等空间增加住宅建筑外立面垂直绿化。
杭州余杭的闲林板块,刚刚推出一宗宅地,容积率仅有0.8。别墅又要卷土重来了。
不夸张地说,新时代的
商品房,豪宅化的趋势已经难以阻挡了。
这样的房子什么都好,唯一的缺点就是:
贵
。
更高的售价,更贵的维护费用,在商品房和保障房中间,树立起一套高不可攀的围墙。
对存量市场而言,大分化在所难免。
二手房业主,必须要有危机感了。
不过,商品房进入改善时代,并非一蹴而就的。
值得庆幸的是,当下的我们仍然有机会提前布局。
什么样的二手房,还能在新周期内“越老越妖”呢?
首先是城市
,人口净流入的一线和强二线城市,产业蒸蒸日上,购房需求还在不断增长,你家房子未来不愁找人接盘。
其次是地段
,具有不可替代性和不可再生性,比如广州的CBD珠江新城,已经没有新房供应增加,是一个纯纯的存量市场。
最后是产品
,相比“未来改善”并没有落后太多。比如有些香港开发商的设计就“遥遥领先”,十几年前的房子,已经规划了酒店式的阔气大堂,做了人车分流,小区内会所也没有荒废经营。
接下来,什么该留,什么该抛,每个人都应该心中有数。
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