地产行业蓬勃发展的这几十年，滋生出了很多附属产业，建筑设计便是跟着地产行业的发展无序生长出来的，建筑设计的内卷也并非一时半会的产生的，也有其背后的原因：

原因一：建筑设计的门槛低

建筑设计的门槛低，不是指它的人才水平低，而是指设计单位的成立条件比较低，找几个人、弄个资质，找个办公场地就可以开展工作，在地产最为兴盛的时候，有些设计单位甚至是草台班子构成，干一个活，大家把钱一分就解散了。

建筑设计单位的运营比较低，也非需要大宗资产投资，所以造成了建筑设计单位大量的成立。

原因二：设计费几十年如一日，内卷并非一日之寒

开发商为了控制成本的投入，获得更多的利润，对设计费有一定程度的限额，这就造成了设计费在地产开发费用中的比例是一定的，有些设计单位，尤其是一些小点的设计单位，为了承揽项目的设计，便一再压低设计费水平，这是造成设计费很难上涨的原因。

对于很多开发商，尤其是不专业的开发商，设计费10元/m2还是20元/m2，并不是很重要的事情，因为设计单位是一个人员密集型的产业，人员水平的高低很难进行量化，设计费必然很难进行量化，货比三家、最低价中标是造成设计费难以上涨的又一原因。

原因三：地产衰退，建筑设计必然跟着衰退

地产衰退自2021年左右开始，自2022年开始迎来大面积的暴雷和裁员潮，设计行业推迟了半年到一年开始了衰退，于是2022年底到现在开始大面积的裁员。

建筑设计行业的无序不良发展，造成了上下游环节的通胀，建筑设计单位也开始褪去往日的神采，也放下身段开始接一些所谓的“粗活”和“脏活”，也开始拓展业务，向全过程咨询或EPC行业延伸。

种种迹象表明，行业远没有到谷底，各位从业人员还得做好行业继续下行的准备！

2.1 地产为何要进行设计费限额？

设计费在地产开发成本中几乎可以忽略不及，与建安成本相比，设计费一般会占到建安成本的2%~3%左右，住宅总设计费约为60元/m2~100元/m2，商业地产的设计费约为100元/m2~130元/m2，酒店设计费约300元/m2~400元/m2,；与开发商的总投资相比，设计费的占比1%以下。

开发商之所以要对设计费进行限额，首先要搞明白的是，设计费限额要服从与开发商的投资逻辑，及建设投资要可控、收益要可控，这些可控的前提便是，所有的建设费用科目的成本要尽量标准化，只有标准化后才能让投资更加精准，让收益更加有保证。

从成本科目来看，地产开发的费用大体分为如下（各家开发商或多或少的有点区别）：

设计费是在前期工程费用中，大部分地产单位都会对设计费进行一定程度的限额，有些开发商对设计费的限额比较宽泛，仅仅是限定设计费的总额，即项目从开始到竣工后设计费的总额.总建筑面积的比值；

【开发商一】住宅项目：按照产品线进行设计费总额的限制

【开发商二】住宅项目

【开发商三】酒店项目

有些开发商在设计费的基础中，又将设计费按照专业进行了细分，这是一类的开发商：

【开发商一】购物中心项目

【开发商二】住宅/商业项目

【开发商三】住宅项目

开发商的设计费限额基本都是基于历史数据，并参考了一定程度的市场价格，但是不可否认的是，随着地产项目粥少僧多的情况，设计费依然有持续下降的风险；开发商在持续成本控制的大环境下，建筑设计费用也会有不断刷新下限的可能。

我们也只能寄希望于，这个行业快点触底反弹恢复往日的繁荣。