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魔都楼市最近刮起了“妖风”。
一面是亿万富豪排队抢房，一面是成交量下滑二手房挂牌量疯涨。
截然不同的两种场景交叠，让人直呼看不懂。
上海，到底怎么了？
富豪排队“假结婚”，买到就赚2000万！
最近几天，云锦东方已经火遍了全国。但对大多数上海购房者来说，他们的心越来越凉。
毕竟，上海楼市的数据有点拉胯了……
从新房成交来看，今年4月，上海新房成交套数8014套，环比上月下跌12.29%。
二手房成交也在遇冷，4月上海二手房成交量为1.73万套，环比下降26%。
5月份前两周更惨了，只成交了6620套。
按这个进度，5月总体二手房成交量可能会低于1.5万套。
成交量全面下跌的同时，挂牌量却在以惊人的速度疯涨。
截止今年5月中旬，上海真实的二手房挂牌量大概在17.1万套，算是历史高值了。
这样的数据确实很难给到人信心。
但如果光凭这些数据，就说上海楼市熄火了，也确实有点草率。
眼尖的小伙伴应该发现了，今年4、5月上海的楼市数据其实缺了很重要的一部分，那就是同比数据。
这个数据很重要，因为经过3月的爆发之后，4月份的成交量几乎是全国普降，环比看不出太多信息。
但去年4、5月，上海因为一些众所周知的原因，成交量几乎挂零，如果算同比，那涨幅能达到1000%，这明显是不真实的。
所以要了解上海最近的楼市的真实状态，我们还是要看得更全面一些。
首先，从近两年上海的新房成交量上来看，4月的数据还是在平均线上的，整个一季度的平均成交数据也还是在缓慢回升的。
二手房成交量最能体现楼市的真实温度。
上海二手房2-4月的成交数据分别是2月1.93万套，3月2.4万套，4月1.7万套。
拉长到一年的时间线上来看，4月上海二手房虽然出现了今年的首降，但依旧高于2022年全年平均值。
相比去年一整年，排名也是妥妥的前三。
在狠一点，我们把上海近14年的二手房成交量拉出来，月均成交量大致在1.84万套。
即便按照这个基准来看，上海目前的二手房成交量也算不上差劲。
再说二手房挂牌量，17万套听起来吓人，其实给到上海的压力没有特别大。
今年一季度上海二手房月均成交套数在1.86万套，算下来这些二手房也就卖9.1个月。
一般来说，库存量低于10个月都还是很正常的区间。
所以目前来说，上海楼市真正的境遇是：复苏受阻，但是还谈不上熄火。
是的，上海楼市冷热交替的背景下，其实还隐藏着一个更大的隐忧。
这一点从当前市场上正在发生的三个现象中可以看出来，
第一个现象：豪宅越贵越好卖，便宜的反而没市场。
前两天，浦东陆家嘴滨江的标杆项目中粮海景壹号，卖出了一套390平的5房，成交总价为1.52亿元，折合单价39万/㎡。
而此前这个项目的成交单价基本都在30万/㎡，暴涨了近10万/㎡，更是刷新了陆家嘴的房价天花板！
很快浦东联洋板块的另一个顶级豪宅九间堂又爆出一宗成交案例。
626平方米的房子，成交总价为2.16亿元，折合单价为34.5万元/平方米。单价比2020年翻了近3倍。
可是并不是所有的豪宅都这么好命，与上亿豪宅高价成交一同出现的，还有一大批降价豪宅。
比如在上海3000万总价豪宅中，有着定海神针之称的翠湖天地。
以前行情好的时候，翠湖天地一套两房，轻轻松松卖个3000万。
而前两天，翠湖成交一套90平的房源，业主挂牌价是2050万元，最后成交价只有1700万……
第二个现象：上海改善界的“顶流”，居然沦落到不要积分。
前两天，上海前滩红盘世纪前滩天御令人大跌眼镜，既没有触发积分，更没有开盘售罄。
要知道，这个盘可是前滩最后的一个住宅新盘啊，项目楼下就规划着太古汇。
可是这一次，天御推出384套房源，却只有771组客户认购，没有达到2:1触发积分的条件。
这也就罢了，更令人没想到的是，项目5月12日开盘后，居然没有清盘！
这是以往前滩的新房都不曾经历过的事情……
甚至，还有多位摇号靠前的选手最后弃号！
真的是……太惨了。
第三个现象：4月上海成交的二手房，主要集中在无人关注的外郊环。
上海4月份二手成交中，外郊环间成交6498套，占比37.2%，郊环以外成交2912套，占比16.7%，增加了0.9个百分点。
也就是说，上海外环及外环外的低总价刚需，占了二手成交量的一半还多。
通过这三个现象，大家发现了什么？
顶豪在疯涨，刚需在撑场，可是改善却被套住了，卖不出去旧的，更买不了新的，只好疯狂挂牌……
而这也造成了上海楼市当下最大的问题，并不是挂牌量，而是挂牌量增长的速度。
根据上海链家的挂牌数据显示，前两年上海每月的新增挂牌大致在2万套左右。
但是今年开始，这一数字增加到了月均4万套，翻了一倍！
改善置换是楼市流通链条上极为重要的一环，而上海楼市的这个环节，明显被堵住了。
房子卖不出去，是业主不努力吗？
事实上，上海的改善族群为了卖房，已经拼尽全力了。
这两天，我的朋友圈里总能看到某中介发的信息，内容是：长宁“天台花园”别墅急售，卖掉房子的中介可获赠一辆宾利！
这套房源挂牌5000万，除了送中介一辆宾利以外，总价还能再降个500万……
如果没钱送宾利咋办？
有上海业主跑遍了小区附近的中介门店，只为加中介的微信，加了足足100多个，然后拉群。
这个群里每天就干两件事，第一件事发红包，第二件事就是发自己房子的资料，甚至包括自己拟好的营销话术……
中介看了都直呼专业。
明明这么难卖，这么卷，为什么这些业主还要急着卖房呢？
不能说全部吧，有很大一部分是为了打新。
上海打新要看积分，一般来说，要想打中热门的新房，上海户籍+无房+5年内无购房记录，满足这几样，才有可能。
所以卖房几乎是必须的操作。
至于上海业主为何对打新如此痴迷，大家看看这个一二手房的倒挂程度就知道了。
少则一平倒挂1万，多的像这次的云锦东方，一平倒挂十几万。
这是买房吗？这是捡钱啊朋友们，只要熬过5年限售，立马就是真金白银。
迫切想要打新，但是自己的房子又卖不掉，怎么办？
这两天就有很多二套房业主直接咬牙冲进售楼处拼运气，结果硬是把新盘的入围积分给拉下来了。
比如最近大虹桥板块的虹桥公馆3期，入围分数线出炉只有27.52分，低的离谱，这意味着5年内买过房的人，也都可以入围了。
主要原因就是项目认购最后两天涌入了一批上海二套房置业的客户，基础分25分，工作年限也比较短，拉低了入围分门槛。
但可不是什么盘都能这么搞的，虹桥公馆的倒挂并不明显，竞争也不是很激烈，可要是碰上了真正有利可图的红盘，那是万万没有捡漏的可能。
还有上海本地的改善族，想到了手拉手交易的方式。
说白了，就是买卖双方相互认识，不通过中介交易的方式，最常见的就是父母把房子直接卖给自己的子女。
这样一来，老人名下无房，满分社保直接打新。
不过这种方式局限性也很大。一来，不是谁都有上海户籍的爹妈的。二来，卖不掉手里的房子，大部分人是没钱打新的。
所以大批的改善，依旧被困在卖不出，买不了的尴尬处境里。
为什么上海的改善族会被困住？
没有信心是一个很大的原因，尤其是4月份，更是上海购房者信心的谷底。
2023年一季度，上海住户部门贷款减少19亿元，其中中长期贷款减少47亿元
而到了4月份，上海住户部门贷款减少156亿元，其中中长期贷款减少181亿元。
断崖式减少，没人敢借钱了。
另一方面，大量供应的新房，在不断挤压二手房的市场空间。
看近几年的土地出让就知道了，2020年之后，上海为了调控二手房市场，所以选择加大新房供应，来分流二手房市场。
之后由于疫情经济受阻，上海再次选择加大宅地供应来重振经济。
所以2021年上海宅地出让就打破了2016年以来递减的大趋势。
而去年的宅地供应更是创下近13年的新高。
市场上的需求就那么多，新房越多，二手房自然越艰难。
最后，2022年上海常住人口减少13.54万人，连续两年下降。
虽然对于上海2475万人而言，减少13.54万人不是什么大事，但对于在楼市门前犹豫的人而言，这一点利空，就足以导致预期下降了。
不过上海毕竟是上海，很多事情只要意识到了，其实都很好解决。
前两天，上海再一次开启了抢人大战，向在沪15所“双一流”大学打开落户窗口。
人还是会源源不断地向上海流入，这就是一线城市的吸引力。
所以对于购房者而言，当下反而是一个置业的好机会。
二手房蓄水池被堵，意味着有更多议价空间，有更多挑选余地。
但是对于上海想要卖一买一的改善族而言，前路依旧艰辛。
机遇和挑战，永远都在一起。
