10月、11月虽然各地还在纷纷出台利好政策，但合肥并未有新政出台，楼市也没有太多热点事件发生，主要是月底置地中心655套房源登记引来一小波置业高峰，但同样很快趋于平静。

 

先简单看下新房，从金刚石研究院发布的数据看，11月合肥住宅市场供应31.57万方，较上月上涨10%，成交25.4万方，较上月下滑14%，成交增多价24457元/平米，较上月上涨2%，整体供销比1.24。

 

本月住宅成交主要集中在包河、滨湖、经开等区域，经开区、新站区、滨湖区成交均价略有下滑。

 

 

回到合肥二手房市场上，2023年11月份贝系合肥9区3县（下文提到的合肥成交均为贝系数据，不代表合肥所有成交，主要看一个趋势，下文不再赘述）共成交1956套二手房，成交面积19.16万㎡。

 

11月份贝系合肥9区3县成交均价16336元/平米，相较于10月份的2170套、20.74万㎡、17042元/㎡，成交套数下滑约10%，成交面积下滑约8%左右，均价下滑4%，下降幅度比较明显。

 

 

具体到区域上，9区3县二手房均价均有不同程度下滑，庐阳区下滑13.82%，其次是政务区的9.69%，肥西县下滑最少，只下降了10元/平米。

 

而在二手房成交量方面，仅政务、庐阳区有上涨，蜀山区持平，其他区域全部下滑，长丰、肥东、滨湖、瑶海上滑量均在20%以上。    

 

▲合肥市9区3县近13个月二手房销量、成交价变化

 

通过最近13个月合肥9区3县二手房成交柱状图上来看，可以清晰的感受到二手房成交量、成交的变化，情况依旧不容乐观。

 

▲合肥市9区3县挂牌房源数量

 

挂牌数据上看，除了高新、庐阳、瑶海和长丰县，其他区县挂牌量依然还在增加，12月统计前端展示挂牌总量为110882套，相比于11月统计的110550套，增加了332套，虽然还在增加，但新增数量正在减缓。   

 

▲合肥市9区3县十一月份二手房成交数据对比

 

9区3县成交量最高的为庐阳区，也是唯一数量300+的区域，其次为包河区、蜀山区与瑶海区，瑶海区本月成交量减少了58套，下湿明显，均价上政务区依然远超过其他区域。

 

▲合肥市9区3县十一月份二手房面积段分布    

 

90-120㎡刚需+刚改的面积依然还是二手房市场成交主力，其次是70-90㎡和120-150㎡，70平米以下也有374套房源成交，而150平以上成交量较少，仅108套，占比仅6%左右。

 

▲合肥市9区3县十一月份二手房成交单价区间

 

1至1.5万单价二手房依然是成交主力，占比达到32%，1.5至2万占比也有24%，而3万以上成交仅有不到6%，相比于新房市场，购房者在二手房市场明显更加理性，对高价接受度更低。

 

下面我们分区域来看下成交情况：

 

一、滨湖区

 

    

滨湖区11月份共成交149套房源，相较于10月份的198套，下滑了24.75%，均价下降688元/平米，成交面积持平。

 

 

从柱状图上能看出来5月份后开始滨湖销量有一波4连涨，随着9月份合肥新政的出台，成交量达到了最高峰，不过在10月、11月也开始下跌，而价格方面也陷入了最低谷。

 

宝能城、保利和盛公馆、滨湖假日、滨湖世纪城、滨湖顺园、蓝鼎观湖苑、中海滨湖公馆是市场上的成交主力。

 

不过价格均不太理想，宝能城均价回落到1.79万，保利海上五月花40层的大高，回落至2.1万，中海滨湖公馆也回落到2万，滨湖2万以下二手房越来越多。

 

 

11月份滨湖总价成交冠军、单价成交冠军的是融创滨湖印的一套228平房源，总高8层，成交房源位于5层的黄金楼层，单价高达5.7万元，总价达到1300万元，班长查了一下备案价，2020年初购入价格在830万左右，3年时间涨了470万元。

 

中海滨湖公馆有两套别墅成交，一套总价1220万，另一套920万元，而单价4万以上成交的除了滨湖印，还有一套葛洲坝中和府、两套信达公园里一期洋房。3万以上成交只有16套，占比11%。   

 

二、政务区

 

 

政务区11月份共成交94套房源，是11月销量难得上涨的区域，相比于10月份的71套，上涨32.39%，不过面积、均价和总价均有不同程度下滑。

 

 

11月份的94套接近9月份98套，已经是今年成交量第四高，均价也不算是最低，本月政务区的数据其实还不错。

 

11月份天鹅湖凤曦府、融侨天骏、融科九重锦、绿怡居、乐富强御龙湾、华润凯旋门、恒大华府成交量均比较可观。

 

华润凯旋门二期本月成交了6套房源，均价3.08万元，融科九重锦成交8套房源，均价3.13万元，天鹅湖凤曦府成交7套房源，均价3.94万元，新地中心成交了3套，均价3.92万。

 

置地栢悦公馆依然有3套成交，均价5.42万，全部是40层大高层，这应该是合肥最值钱的大高层吧？   

 

 

本月总价成交冠军被内森庄园一套517平别墅获得，总价高达2728万元，单价5.27万元，不过相较于3180万的挂牌价，议价空间达到452万。

 

而单价成交冠军还是置地栢悦公馆，层高40层的大高，本次成交为34层的170平房源，单价高达6.29万元。

 

总价超千万房源本月共有5套，除了内森庄园，还有置地栢悦公馆2套，新地中心和天鹅湖凤曦府各一套，政务区单价低于2.5万的房源也开始增多，融侨天骏、文一名门首府、恒大华府、国际花都丹若苑都有房源。

 

三、高新区

 

 

高新区11月份共成交123套房源，下滑13.99%，成交均价略有下滑，但不算明显，不过成交面积、成交总价有一定程度上涨。  

 

 

从柱状图上看，高新区成交情况与滨湖区比较类似，9月份销量陡然提升之后，10月、11月份又双双下降，总体价格趋势也是起伏不定。

 

11月份百商悦澜山、保利柏林之春、保利梧桐语、保利西山林语、航空新城、绿城桂花园、望江台、西子曼城、祥源城、祥源金港湾公馆、阳光御湖苑、永和家园成交量比较可观。

 

保利柏林之春本月成交4套，均价1.6万，已经开始破发，保利西山林语本月成交量不错，共成交5套房源，均价3.07万元，高速蜀西湖畔成交2套，均价2.44万。

 

曾经因科大附中高新中学最高卖到过3.2万的国轩K西嘉，已经回落到均价1.6万，不过学区内唯一次新房，知庐台成交一套洋房，单价3.5万，表现出色。

 

蓝光雍锦半岛成交3套高层，均价2.4万，也回落不少，绿城桂花园做为二手市场常青树，成交价还是不错的，本月成交5套，均价2.44万。

 

西子曼城本月成交了8套房源，均价仅1.84万，同样回落明显，望江台与望江台璟宸本月共成交6套，均价2.28万。

 

    

旭辉湖山源著成交一套292平别墅，938万的总价为月度总价成交冠军，蜀山名筑成交一套222平别墅，单价3.6万，总价800万，为月度单价成交冠军，还有银城知庐成交一套142平洋房，单价3.5万元。

 

本月高新区单价超过3万的共有8套，2万以下成交共有73套。

 

四、庐阳区

 

 

庐阳区与政务区一样，是本月度仅有的两个成交量上涨的区域，庐阳区上涨9.32%，不过均价下滑明显，达到了13.82%，呈现的是量涨价跌状态。

 

 

从近13个月成交情况看，本月成交量仅次于2、3月份小阳春和9月份短暂高峰期，不过价格已经回落到年度最低。

 

四里河龙王片区拆迁后，周边二手房带看量显著增加，从数据上看也印证了这一点，本月四里河板块中铁国际城共成交35套房源，均价1.68万元，橡树湾共成交8套房源，均价2.58万元，万科森林公园成交12套房源，均价2.71万元，万科城市之光成交2套，均价2.63万元。

    

四里河畔成交3套，均价1.51万元，明发商业广场成交4套，均价1.09万元，绿地派克公馆共成交5套，均价1.43万元，庐阳柳林苑成交6套，均价1.85万元，合景映月湾成交5套，均价2.62万元，碧水源成交9套，均价1.75万元，森林百合苑、丁香苑等共成交7套房源，均价1.29万元，大规模城中村城市更新对楼市的刺激效果显著。

 

另外庐阳北的江山庐州印、尚水湖畔、鑫园小区尚水湖畔成交量也较为可观。

 

 

11月份国贸天成成交一套256平高层房源，以920万的总价成为月度总价成交冠军。

 

单价成交冠军依然是南门小学+四十五中本部学区房，本月成交一套人民巷四号，单价5.63万，本月单价超4万元共有5套房源，除了一套铂悦庐州府澜园房源，其他4套全部是学区房。

 

五、包河区

 

 

包河区本月共成交257套房源，相较于10月份的275套，下滑6.55%，成交单价下滑1.3%，不过成交均面积和总价上涨明显。    

 

 

包河区二手房成交量一直比较可观，今年除了1、6月份，其他月份成交量均在200套以上，2、3月份突破300套。

 

11月份紫竹苑、信达天御、万振逍遥苑、水丽坊自在城、世纪阳光花园、绿地海顿公馆、锦绣龙川、金地国际城、江南新里程、建发雍龙府、高铁都市花园、东祥府和包河苑成交量较多。

 

包河区两个热点板块政务东与淝河板块二手房均有成交，政务东滨湖龙川里成交3套，均价1.88万，东祥府成交7套，均价2万，高铁都市花园成交5套，均价2.19万，建发雍龙府成交4套，均价3.09万元，天下锦城成交3套，均价2.3万，信达天御成交6套，均价2.31万。

 

淝河板块招商雍荣府成交3套，均价2.22万，时代领峯成交2套，均价2.27万，锦绣龙川成交4套，均价2.23万元，翡翠天际成交3套，均价2.75万元。

 

 

月度总价成交冠军被中海央墅夺得，本月成交一套359平别墅，总价达到1200万元，单价3.34万。   

 

另外还有3套总价超过600万别墅，均位于绿色港湾小区，自从淝河新盘开始宣传淝河1.0、2.0、3.0概念后，位于3.0核心区域的绿色港湾小区，引发了很多关注，凭借价格优势成交量也很可观。

 

单价成交冠军则被建发雍龙府2期一套洋房夺得，面积128平，总价540万，单价则高达4.22万。

 

六、蜀山区

 

蜀山区本月共成交239套房源，与10月销量持平，价格有几百元下滑，面积、总价有一定上涨。

 

与包河区成交趋势类似，除了1、6月份，其他月份成交量均在200套以上，2、3月份突破过300套，不过价格同样已经达到了最低点。

 

本月，大部分成交小区都只有3-4套成交，仅大富鸿学府、大溪地、丁香家园、华邦蜀山里、加侨悦山国际、金大地1912和中海原山成交量较多。 

   

蜀山区次新小区较少，目次新新小区多分布在蜀山经开区，御璟江山成交2套洋房，均价2.57万，中海世家成交2套，均价2.41万，龙湖丽丰西宸原著成交2套，均价2.51万，徽创君泊成交2套，均价2.47万，龙湖天境成交1套洋房，单价2.33万元。

 

知名学区次新房小区大富鸿学府，本月成交5套房源，均价3.38万，不过参考购入价格，基本上也没有利润。

 

 

华润桃源里C区成交1套别墅，面积299平，总价高达1918万元，单价高达6.42万元，为月度单价、总价双料冠军，中海世家也成交1套别墅，面积286平，总价582万元。

 

单价方面超过3万共有15套房源，学区房价格回落对包河、蜀山、庐阳这些区域均价影响较大。

 

七、经开区

 

 

经开区本月成交160套房源，相较于10月份的192套，下滑16.67%，价格方面基本算平稳，成交面积、总价略有上涨。  

 

 

从近13个月成交情况看，经开区的无论成交量还是均价都波动较大，销量虽然下跌明显，但在全年中数据中也不算太少，不过均价方面已经是年度第二低。

 

本月中环云邸、禹洲翡翠湖郡、一里洋房、皖投万科产融中心、世茂翡翠府邸、融创城、南湖春城、华地润园、公园万象、福禄园、百乐门悦府成交量比较可观。

 

受龙湖亚伦央璟颂高备案价的影响，周边二手房流速明显加快，中海上东区成交3套房源，均价2.44万元，皖投万科产融中心成交4套，均价2.52万元，建业时光原著成交3套，均价1.7万，公园万象成交6套房源，均价2.13万。

 

融创城成交9套，均价2.39万，新划入清华附中的绿地滨湖国际花都成交3套，均价1.71万，学区热潮已悄然退去，启迪科技城水木园成交2套，均价2.96万，相较于高峰期的4.7万，下滑同样非常明显。

 

一六八玫瑰园学校没有“直升”和在市场下行后，价格也同样回落明显，铜冠花园成交4套，均价2.24万，中环云邸成交4套，均价2.82万，中环紫荆公馆成交2套，均价2.33万。 

   

 

中环云邸成交一套241平高层，总价658万，为月度总价成交冠军，单价成交冠军还是绿城玫瑰园，成交1套99平房源，单价高达3.67万元。

 

本月绿城玫瑰园成交2套，都是99平房源，还有一套中低楼层，单价3.44万元，99平房源之前成交较少，挂牌房源也很少。

 

八、瑶海区

 

瑶海区11月成交194套房源，相较于10月份的252套，下滑23.02%，另外面积、单价、总价也略有下滑，但幅度不算明显。    

 

瑶海区今年成交量其实还不错，2月份曾经突破400套，4-10月份每个月都有200+的成交量，不过11月份下滑明显，较1月份后再次跌至200套以下。

 

11月份瑶海区并没有成交量过于突出的小区，成交较多的也仅有4-5套，比如宝业城市绿苑、广乐家园、海洲景秀世家、恒大城、恒大中央广场、淮矿和平盛世、胜利新村、新海家园，其他成交小区均是3套及以下。

 

一些比较知名的小区比如淮矿和平盛世本月成交5套房源，均价2.29万，琥珀东华府成交2套，均价1.85万，恒大中央广场成交4套，均价1.78万。

 

之前成交量一直可观的恒大城，本月只有6套成交，均价1.08万，保利熙悦府成交3套，均价2.76万，还有新房在售的保利海上明悦也有一套成交，价格只有1.54万，52层的坝上街环球中心也有2套成交，均价1.58万。

 

 

保利熙悦府成交的一套118平房源，总价339.5万、单价2.87万成为月度总价、单价成交双料冠军。 

   

本月瑶海区超过2万的共有12套房源，占比仅6%，分别是保利熙悦府、淮矿和平盛世、宝业城市绿苑、恒盛豪庭和鼎元府邸小区。

 

九、新站区

 

新站区本月成交139套房源，相较于10月份的173套，下滑19.65%，面积、单价和总价下滑幅度较小。

 

近13个月成交数据上看，新站区除了2、3月成交量比较可观外，除了1月份，其他月份都有100多套的成交，成交量总体还是比较平稳的，不过价格波动比较明显，本月的价格也是今年最低了。

 

本月禹洲中央城、兴华苑、水漾花园、圣联梦溪小镇、隆昊昊天园、家天下、华润万橡府、当代MOMΛ未来城、保利罗兰香谷成交量比较可观。

 

一些交付不久的小区也纷纷有成交产生，中海熙岸成交2套洋房，均价1.65万，中建开元御湖公馆成交2套，均价1.4万，银城旭辉樾溪台成交3套，均价1.55万，皖投万科天下艺境成交2套，均价1.42万，龙湖春江紫宸成交2套洋房，均价1.58万。    

 

华润万橡府成交5套，均价1.23万，高速中央公园也有房源成交，均价1.92万元，当代MOMΛ未来城本月只成交了5套房源，均价1.19万。

 

 

高速中央公园本月成交一套133平房源，总价263万、单价1.97万，为月度总价、单价双料成交冠军，万元以下成交共有43套，占比在31%左右。

 

十、肥西县

 

 

肥西县11月共成交139套房源，相较10月份的173套，下滑19.65%，面积、单价和总价也均有不同程度下滑。

    

 

肥西县成交情况和新站区比较类似，2、3月小高峰之后，月均成交基本稳定在100多套房源，上下起伏不算太大，但价格方面也下滑非常明显，已经是年度最低了。

 

11月份光明观澜公馆、和昌中央悦府、华南城紫荆名都、金星和园、绿地海德公馆、信地华地城、禹洲华侨城、禹洲天玺成交量比较可观。

 

肥西目前二手房较多的区域滨湖西、繁华大道西均有二手房成交，滨湖西的高速时代御府成交2套，均价1.7万，光明府成交2套，均价1.15万，金辉中梁优步学府成交2套，均价1.26万，旭辉滨湖江来成交2套，均价1.32万。

 

繁华大道西的禹洲天玺成交4套，均价1.44万，信地华地城成交6套，均价1.4万，文一名门绿洲成交3套，均价1.25万，绿地海德公馆成交4套，均价1.15万，华南城紫荆名都成交17套，均价8851元/平米，和昌中央悦府也有5套成交，均价1.47万元。

 

上派县城板块翡翠正荣府、华地翡翠蓝湾、琥珀御宾府、徽创佳兆业未来城，北雁湖板块荣盛山湖樾、祥生云境和岭湖湾也有成交产生。 

   

 

万振紫蓬湾成交1套316平房源，总价410万元，为月度总价成交冠军，琥珀御宾府成交一套139平洋房，单价1.98万，为月度单价成交冠军，中海岭湖湾还有一套1.97万成交的房源，同样为洋房，其他价格皆在1.9万以下。

 

十一、肥东县

 

 

肥东县11月共成交37套房源，相较10月份的52套，再次下滑，另外面积、单价和总价也均有不同程度下滑。

 

受制于贝系肥东门店数量，贝系在肥东的二手房数据一直很少，主要看一个趋势。    

 

肥东县成交量一直比较一般，就算是2、3月份也只有5-60套的成交，11月份肥东大部分小区都没有成交产生，成交小区也多在1-2套，只有中海城、文一名都、华盛大运城、东方花园、晨光花园成交超过3套。

 

中海城本月成交4套洋房，均价1.33万，万科未来之光成交1套洋房和1套高层，均价1.24万，早已破发，之前一直成交可观的龙湖项目这个月并没有成交产生。

 

 

中海城C区成交了一套洋房底复产品，面积308平，虽然单价仅6975元/平，但面积大总价215万，为月度总价成交冠军，金辉优步大道成交一套107平洋房，单价1.43万，为月度单价成交冠军。

 

十二、长丰县

 

 

长丰县11月共成交67套房源，相较10月份的96套，下滑30.21%，单价也略有下滑，不过成交面积、总价有一定上涨。    

 

 

从6月份开始，长丰县二手房已经连续6个月低于100套，不过11月份的67套，已经是今年最低的了，价格方面今年也有6个月跌至万元以下了。

 

本月恒大帝景、北城世纪城、恒泰风格城市、融科梧桐里、文一名门北郡和新城北宸紫郡成交量还不错，可能由于二手房价格太低，北城办的万科、保利、金地等品牌房企二手房本月没有成交。

 

 

元一高尔夫别墅六期成交一套710平大别墅，总价665万元，为月度总价成交冠军，金科半岛壹号雨果岛也有一套358平别墅成交，总价600万元，单价1.68万，为月度单价成交冠军。

    

以上就是合肥11月份九区三县二手房成交情况盘点，在10月份二手房数据文章中班长也提到11月份大概率还是持续下行，在11月份数据上也得到了印证，不仅仅销量，价格也再次下滑，部分小区价格甚至回到了2016至2017年左右，但现在看12月情况依旧不容乐观。

 

当然11月份我们还是看到二手房市场一个明显的变化，那就是城市更新带来的城中村改造对楼市的影响可谓立竿见影，龙王片区的拆迁加速了四里河板块二手房的流通，甚至影响了整个庐阳区的销量。

 

未来如果持续加大城市更新范围、加快城中村改造步伐，房票政策打通板块、楼盘限制，肯定会给合肥房产市场带来积极影响，而且合肥新房库存不多，二手房已经挤掉了足够多的水份。

 

从置地中心、阳光城檀悦、东新壹号等新房的登记，也可以看到市场上并不缺乏购买力，只是观望情绪依然浓郁，没有释放，何况合肥还有持续的人口流入，用一句话总结就是“当下艰难，未来可期！”