如果时间前移10年，哪怕只前移5年，恐怕没人会想到。

有一天，中国房地产也会出现魔幻的一幕。

2023年5月份，重庆市巴南区一位房产中介表示，“一套总价83万的精装房，客户首付4万元，放款后返现5万元。”

也就是说，相当于客户买房不仅没花钱，反而倒拿了1万元，

还不只是重庆，在深圳市罗湖区等地，也出现了类似一幕。

有房产中介表示：

一套评估价位570万元的房子，业主低价520万元卖房，然后可以向银行贷款570万元全款买这套房子，最后还能多出来的50万元。

这就是所谓的“负首付”。

说白了，就是这种新模式，买房不用“花钱”，还能“拿钱”。

对于楼市，我们要认清本质，把握根本，预测未来，才未雨绸缪。

在这篇文章中，没有任何的指向性观点，只给大家提供参考意见。

内容数据有处可查，分析客观专业。

注：

文章略微偏长，希望大家能冷静耐心阅读，并能清晰思考，一起友善讨论。

每个人的立场不同，观点自然也就不一样，评论不要偏激，请站在客观立场看待，这只是一篇能够让大家放松心情的文章。

01

中国房地产新模式：什么才是“负首付”？

首付这个词，你肯定不陌生，可是“负首付”却很少听到，甚至从来没听过。

字面来看，“负首付”就是买房不仅不用掏首付，还能额外拿钱。

可问题是意思大家都懂，到底如何操作呢？

我的理解是，“抬高合同中的房屋价格，这样就能从银行，贷到更多的钱，等于变相减少了首付，甚至直接清零、超额。”

“负首付20万买地铁房”

“首付负1万元！不仅买房不花钱，还能多拿1万元”

“负首付”水很深……

除此之外，房地产还出现了另一个新模式：可提取公积金支付首付款。

截止到5月25日，全国已有20城落地实施：

河南郑州、河南驻马店、宁夏银川、江苏南京、福建厦门、福建泉州、福建漳州、山东青岛、辽宁大连、辽宁沈阳、广东梅州、广东汕尾、广东珠海、四川眉山、四川绵阳、四川资阳、安徽六安、安徽淮南……

当然了，大家也不用意外，纵观整个房地产发展史。

每当进入低迷状态，高层就会出台各种各样的救楼市政策，不论是公积金发力，还是引导。

其背后本质都是想提高成交量，以此来炒热市场。

不过，对于我们无房人来说到底买不买房，一定要结合自身情况，不要再把投资赚钱放在第一位，尤其是工薪阶层，求稳才是第一位。

02

源头分析：出现“负首付”看似利好的背后，到底有什么风险？

话说买房不用付钱，还能额外拿钱？听到这，我们就足以看出，“负首付”的逻辑，肯定比之前的那些，“低利率、0首付、0利息…”。

明显更有吸引力，更能刺激我们的神经。

可问题是你有没有想过，现在是市场时代，最核心的一点就是利润。

怎么可能有免费送你一套房，还额外给你钱的好事呢？

还是那句我们耳熟能详的话，“买的不可能有卖的精明，”实际上，在负首付的背后，蕴含着一些风险。

在此之前，我们要明白一点，严格来说，负首付并不是全新词语。

与低首付有诸多相似之处，主要有两点：

一是都在变相减轻首付压力，刺激无房人尤其是年轻人买房。

因为限跌令的存在，开发商不能明目张胆降房价，在这种情况下，开发商就会允许购房者分期支付首付。

举个例子，你一定要付80万元首付，分成两个月到三个月结清，第一个月支付40万，第二个月和第三个月分别支付20万。

虽然延长了时间，但很多人压力依然比较小。

于是乎，“负首付”应运而生，开发商先开一张发票，证明你确实买了房子，然后你再向银行贷款。

二是做到“负首付”的同时，背后有很大风险，需要我们每个人注意，尤其是资金紧张的无房人。

其实讨论负首付，就离不开这3个字：做高评。

全称就是“做高评估价”。

顾名思义，评估价是银行等金融机构确定贷款额度的参考价。可以这么理解，评估价越高，贷款额度就越多。

比如正常市值100万的房子，首付40万，贷款60万，可如果能把房子评估价做高到160万，银行就要以这个价格为基础发放贷款。

那么贷款额度就能达到96万，也就是说首付只需要支付4万。

如果平评估价能进一步做高，例如到180万，那么光是贷款额度就能达到108万，除去100万买房，还能额外多出8万，于是就实现了负首付。

表面来看，对于无房人来说，负首付是百利无一害。

可我得给你提个醒，实际上，负首付的背后存在诸多风险。

我的看法是负首付的实质是在打“债务时间差”，表面获利，但实际是亏损更大。

说白了，负首付就是把前期首付的那部分，转移到贷款上面。

举个例子，市值200万元的一套房，按照两种方法购买：

1、正常方法——首付40%也就是80万元，剩下的120万元就要贷款解决，利率为3.7%，算下来利息总和为近79万元。

2、负首付——把评估价做高到350万元，贷款60%也就是210万元，虽然不用支付首付，还能拿到10万元，但利息总和却高达近138万元。

也就是说选择负首付，至少要多付75%利息。

更严重的风险是一旦被银行发现，就可能会追回贷款，这个时候，你要么筹钱还清，要么卖房。

因此从购房者角度来说，负首付最大的风险是“丢了房子”。

03

走势预判：结合已有的魔幻动向，接下来中国房地产如何发展？

预判中国房地产走势，我一直都建议，不能只关注某一个、两个政策，而是要基于整个大环境。

负首付就是典型代表，如果单看负首付，确实让人觉得很魔幻，可要是把其他房地产动向相结合，那就一点都不魔幻了。

其实房地产就是这样，越让人感觉魔幻的动向越多，就说明压力越大。

综上所述：当下中国房地产中越来越无法理解，甚至很难理解的动向，反映的就是背后的市场低迷和迷茫现实。

都已经到2023年了，虽然年初房地产出现了短暂的“复苏”迹象，可自4月起，到5月份，又立刻进入了“冷冬”季节。

多城不仅房价下跌，成交量也没有因此上涨，说白了，“以价换量”也未实现。

时至今日，房地产不再是靠热度和氛围就能炒起来的了。

核心还是要看购房者预期和高层的政策方向。

具体就说这么多吧，实际上负首付不是全新词，更多是新模式，根本不像网上一些所谓的“专家”说的那样，只要负首付全面实施，房地产就能重新火爆。

最值得我们关注的是，其背后折射出的中国房地产现状。

很好理解：当一样商品好卖，根本就不用太多的套路和模式，更别说魔幻了。

这些就是关于新模式“的魔幻动向，欢迎各位好友一起友善讨论！