有一些人，他们的座右铭是：不要把鸡蛋放在同一个篮子里。

 

为此，他们买了很多的鸡蛋！

 

普遍的特点就是，手上的资产不一定值钱，但是一定很分散。

 

前阵子看到有个网友求助，说自己手握7套房，但是特别苦恼。看完他的资产分布后，我居然瞬间共情了。

 

 

他的房子分布范围从天津到广州，物业种类更是五花八门，有住宅，有公寓，住宅里面还分大面积、老破小，电梯楼、步梯楼……

 

愁死了。

 

解开这样的资产优化难题，还真的需要巨大的耐心。

 

给他捋一捋吧：

 

北方某直辖市2套住宅，中部城市1套住宅、2套公寓，广州2套住宅。

 

虽然手握7套房，也算是家大业大了，但是细细看来，这位网友的资产配置存在一个很明显的问题：

 

“不良”资产太多了！！！

 

既有30多年不值钱的老房子，装修差、面积小，又有根本住不上，只是“留个念想”的房产，还有租金大幅下滑，装修沉没成本百万的资产。

 

甚至2套公寓还办了按揭，占用了贷票不说，居然希望用来做养老基金。

 

如果对他名下的房产做一个大致的价值排序，大概是这样的：

 

广州学位三房>天津住宅>中部城市大面积>天津学区老破小>广州楼梯老破小>两套公寓

 

几乎可以说，这里头除了前两套，其他的都是需要优化的，尤其是楼梯老破小和学区老破小。

 

当下一线城市的老破小价格已经下滑非常严重了，再不卖，可能真的就卖不掉了。

 

处理掉这些资产之后，加上手握200万现金，他可以有很多的机会，在一线城市升级自己的资产。

 

就算只保留广州、天津两个“篮子”，完全足够他进入核心地段了。比如广州的“金珠琶”等区域。

不过，改善置换，从来都不是一件容易的事。

 

有句话说得好：政治学的本质是妥协，经济学的本质是放弃。置换，说到底就是要先学会放弃，克服人性的弱点。

 

前段时间在论坛上看到一个帖子。是个深圳的网友，她和老公已经年过40，名下有两套房。

 

一套是南山的老破小，指导价800万左右，另一套四房在深圳东部，总价400万，是买来养老的。

 

最近这些年，他俩看着名下的两套房子，越看越不顺眼。

 

东部的四房太远了，配套又跟不上，他俩还是喜欢住在南山。

 

可是南山的老房子太破了，面积又小，朝向也不好。

 

你说置换吧，问题就来了。东部的房子房价几乎没涨，卖掉就是亏钱。

 

南山的老破小虽然能买到800多万，但是要想换个同地段朝向更好的三房，起码总价要千万以上。

 

这就要两人倾其所有，可是人到中年，上有老下有小，纠结万分。

 

像这种情况，换成一个旁观者，肯定会觉得答案很简单啊！两套房子都卖掉，果断买入南山更好的房子呗。

 

但事实上，人是有损失厌恶的，觉得房子一旦卖掉，亏本就“兑现”了。

 

卖房也需要很强的执行力，否则半途而废，太常见了。

 

在犹豫不决的过程中，很多机会也就悄悄消失了。过几年再一看，可能让你悔到肠子青。

 

以深圳为例，一直以来，深圳的楼市始终呈现东冷西热的态势，西部的房价更是全方位碾压东部。

 

在这种情况下，果断放弃东部的房子，将资金投入中西部是最好的选择，时间拖得越久，成本只会越高。

 

 

相较于一线城市的纠结而言，三四线城市手持多套房的人，简直就是有苦难言！

 

如果你以“三四线城市房产如何置换”为关键词进行搜索，可以在网上得到一个教科书般的答案：

 

向二线城市，最次也是省会城市置换。

 

道理很多人都明白，但就是做不到。因为，三四线城市的二手房，真的很难卖出去啊！

 

就拿浙江的嘉善来说，2022年上半年，嘉善的二手房仅仅成交了1650套，同比暴跌70%！

 

而另一边贝壳放盘的二手房已经超过了1万套，估计能卖3年。

 

深圳的小老弟惠州，海景房跌成了白菜价，2017年还1.5万/㎡的大亚湾海景房，二手放盘价低至7700元/㎡，直接腰斩。

 

关键腰斩也没用啊，无人接盘……

 

这可还是环沪、临深的三线城市，再偏远一点的城市都不用提了。

 

所以对于三四线城市的置换族而言，最关键的问题是要把手里多余的房子卖掉，现金在手，哪里去不得？

 

我们有一位学员，成功卖掉了自己18线小县城的房子，就是使出了十八般武艺。

 

这位大姐先是找了多家中介挂牌，然后总结自己房子的优劣势，发现自己房子最大的优点就是装修很下功夫，3000元/㎡的房子，装修标准竟然也差不多3000元一平。

 

于是她利用自己摄影的特长给房子拍了很多美照，又配上了文字，后来觉得文字还不够有氛围，就再加了点音乐，放在网上，传播效果拉满。

 

 

很快就有很多人预约看房，这时大姐又灵感乍现，玩起了饥饿营销。

 

她将所有客户都约在周六日集中看房，两拨人错开10分钟，第一批在看的时候，第二批的电话已经打进来了，营造出房子很抢手的氛围。

 

很快房子就卖出去了，紧接着大姐拿着钱火速上车成都，赶上了去年的火热行情……

 

看起来轻轻松松的结果，根本就不容易。

 

在当下中国，楼市大分化正在轰轰烈烈地展开，无数业主在筹谋着资产置换和升级的大事。

 

对于名下多套房产的业主而言，有几个原则可供参考：

 

1、向级别更高的城市置换。投资不过山海关，三四线根本没有房地产。

 

2、选择更有潜力的发展区域。楼市分化的大行情下，城市内部的分化同样严重。

 

拿深圳来说，20年到21年深圳楼市大涨一年，但是细看各区涨幅，南山、宝安、光明等西部地区房价的涨幅大约是40%，而罗湖、龙岗、坪山等东部地区涨幅只有大约20%。

 

3、选择稀缺的产品。

 

置换改善不同于刚需买房，不要抱有凑合妥协的念头，最好能够一步到位。

尽可能优先选择中高端社区，配套完善，朝向户型较好的大户型产品。自住也舒服，未来真想出手也比较容易。

 

另外，房子在精不在多，三四线城市十套房子，可能抵不上一线城市一套优质的住宅。

 

所以一定要有所取舍，要学会放弃。最先要卖掉的，一定是老家那些没有人住的房子。

 

一套都别留，不要想着拿来作纪念，换去大城市，等未来你光荣退休想要回老家养老，大城市房产增值的部分，可以买下你老家一栋楼……

 

当你手上的资产上涨得快，留给你的可能性，只会越来越多。

 

资产升级，路才会越走越宽。

 

新一轮大分化轰轰烈烈，趋势已经无法阻挡。

 

未来有价值的城市，不超过10%。