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深圳的水,烧开了!

深圳楼市爆了!

 

确切的说,爆的比上海更厉害!

 

新房,创11个月以来新高!二手房,创38个月以来新高!

 

再加上2小时热卖100亿的豪宅!

 

这些说明了什么?

 

一句话,深圳楼市不缺购买力,深圳房价的上涨预期明确了!

 

 

1

Grain Rain

 

先看一看市场。

 

今年以来,深圳楼市新政不断,包括深圳207放宽限购、废止70/90政策、分区调控、降首付和降利率。

 

每次新政出来,都会有很多人觉得没用,实际上是因为政策的影响具备滞后性。

 

比如楼市优化政策多数都在5月推出,6月楼市表现更能体现政策的效果。

 

数据显示,6月深圳二手住宅过户4172套,同比上涨73.3%,也是近38个月以来的最高。新房住宅网签2927套,环比增长45.7%,同样是近11个月以来的最高。

 

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连几个外围板块都开始涨了:

 

大鹏片区上涨8.5%,龙岗平湖片区涨幅8%,宝安福永片区涨幅4.2%。

 

如果这叫没效果,什么才叫有效果?

 

再给大家看一个例子:

 

链家平台上,深圳价格最低的一套房龙华观澜的福星雅园,挂盘价总价24万。

 

即便是在2021年楼市高峰时期,小区的价格成交价在1-1.2万/㎡,但在5月份最新成交的一套,单价是1.3万/㎡。

 

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没错,深圳最破的“老破小”也涨了!

 

通过这个例子,是想告诉大家:

 

深圳房东对于深圳楼市后续的信心,明显要高于2022年和2023年!

 

再看深圳的豪宅。

 

6月28日,位于深圳南山区深圳湾超级总部基地的中海深湾玖序项目开盘。

 

这个项目的毛坯备案均价约13.3万/平方米,打破了深圳新建商品房的最高价格纪录,单价区间约10-20万/平方米。

 

算下来,总价在约2000万-1.1亿元一套,最终揽金100.2亿。

 

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按照以往经验,一线城市豪宅盘热销的同时,也会带动刚需盘、改善盘成交。

 

也就是从豪宅盘传导到改善盘,再传导到刚需盘,从核心地段到外围板块,从富人到中产再到普通人。

 

有些人看衰深圳的理由很奇葩,说过去两年深圳的房价回调比较多。

 

但你要清楚,深圳楼市过去十多年涨了多少啊?

 

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这座城市在2010年到2020年十年时间里,从每平方米17313元涨到了75249元,涨幅达到了335%。

 

年均复合增长率,高达15.8%!

 

这个投资回报率,在中国只有深圳的房子做到了!

 

 

2

Grain Rain

 

网上有一种看法,高房价的城市留不住人。

 

我的观点恰好相反,一座城市的房价高,才会有更多的人愿意去。

 

因为房价代表的是创富效率。

 

深圳就是这样的一个典型。

 

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最近新出炉的“2024新财富500创富榜”,TOP20名单深圳占的最多,6个席位。

 

其余:北京3,上海1,杭州5,宁德1,佛山1,南阳1,保定1,重庆1。

 

还有一个数据更能说明问题:

 

截至2023年12月底,深圳市存续商事主体422.6万户,同比增加7.3%,商事主体数量稳居全国第一。

 

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商事主体是什么?

 

简单理解,就是在工商局(市场监督局)登记的企业、工商个体户的数量。

 

商事主体越多,说明城市经济活跃度越高。

 

我们可以用市场主体数量除以常住人口数量,计算出深圳的“老板”占比,高达22.7%,排名也是全国第一。

 

平均每5个人就有1位可能是“老板”,老板浓度很高。

 

在四大一线城市中,深圳和广州的个体户数量明显高于北京、上海,深圳的个体户数量是上海的3倍,北京的4倍。

 

个体户多,这说明相比于京沪,珠三角更适合普通人创业。

 

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从这个角度来看,深圳的房价高可怕吗?

 

普通人不怕房价高,怕的是赚不到钱。只要机会多,创富效率够高,就有可能通过自己的奋斗去买房以实现阶层跃升。

 

注意一个变化:

 

2022年人口负增长的四大一线城市,在2023年全部重回正增长。

 

数据显示,北京、上海、广州和深圳2023年底的常住人口,分别增长了1.5万、11万、9万和12万。

 

逃离北上广深的人,为什么又回来了?

 

大家心里都清楚,还是大城市容易搞钱!

 

如果深圳的房价不涨,那才叫可怕。

 

一个城市的房价不上涨,这个城市就没有机会,这个城市的人就没有盼头。

 

就像一个上市公司的股价不上涨,投资人有什么盼头?持股员工还有什么干劲?剩下那些没持股的员工,只能躺平摸鱼。

 

 

3

Grain Rain

 

我们为什么看好深圳楼市能长期上涨?

 

只需要看两个方面:

 

一方面,深圳太缺房子了!

 

作为最年轻的一线城市,截至2024年初,深圳全市成套商品房(有独立卫生间、厨房、阳台、充足采光)的房子只有232万套。

 

1800万人,232万套!

 

怎么分啊?

 

都说来了就是“深圳人”。

 

从房产的角度看,实际也没有那么多深圳人。

 

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五个深圳人里,不到一个人有一套自有产权的房子,住房自有率不到20%。

 

相比之下,北京、上海和广州这几个一线城市的住房自有率都超过了50%,就连号称全世界房价最高的香港也接近50%。

 

在这座城市赚了钱的人,谁不想拥有一套自己的房子?

 

另一个方面,深圳的土地太少了。

 

深圳全市面积仅有1997.47平方公里,仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。

 

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这其中,有974.5平方公里的基本生态控制线范围内土地,占比48.76%;这一部分不能开发的地,占了接近深圳市总面积的一半。

 

2023年,深圳涉宅土地成交约26.82万㎡,够干啥?

 

就深圳这供需矛盾,如果没有限购和调控,说不定早就20万一平了。

 

实际上,中国四大一线城市,都已经接近饱和了。

 

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这还是因为过去十多年,我们一直严格执行控人口。你想一想,如果没有限购、限制落户等政策,北上广深会有多少人?

 

还有一件事,大家不要忘了。

 

最近深圳传出新增2宗商改住宅地,宝中、后海总部基地各1宗。市场预计,宝中地块或成深圳首块不限价地块。

 

这是要诞生地王的节奏啊!

 

取消限价将是打开深圳房价上涨的最后一道枷锁。

 

所以不要急,等两三个月就能看到结果。

 

最后强调一下,越拥挤的城市,经济密度越高的城市,房价必然上涨。

 

越到后面,向上置换的操作难度就会越高。

 

对于有能力的人来说,趁着现在阶层还没有完全固化,最好的选择就是果断甩掉差房子,快速完成以劣换优的资产腾挪。

 

包括换城市、换板块、换产品,拥有的稀缺资源越多,未来对抗风险性的能力就越强。

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