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中国住房存量测算报告:2024

 

导读

我们在业内提出了广为流行的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。基于此框架,作为土地部分研究的深化,我们在2018年报告《中国住房存量测算:过剩还是短缺》中首次测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况,受到市场广泛关注。本报告在已有研究的基础上进行了更新和完善。
研究结果表明,2023年中国城镇住宅存量约为335.5亿平方米,城镇住房套数约3.74亿套,城镇人均住房建筑面积约35.9平方米。2023年中国城镇住房套户比为1.07,一线、二线、三四线城市的套户比分别为1.01、1.09、1.12,一线城市住房供给阶段性达到静态平衡,但由于老旧房屋占比偏高,住房供给存在结构失衡,供给仍然不足。考虑到中国城镇化率66.2%,未来新增2亿以上城镇人口将主要流入都市圈城市群,核心城市仍面临长期住房短缺,尤其是改善型住房。
目前中国住房整体已经达到静态平衡,但是区域供求差异仍较大,都市圈、城市群随着人口不断流入,未来住房供求将趋于平衡,而东北、西北及非都市圈城市群的低能级城市,由于人口外迁严重,住房供给相对过剩,且未来过剩程度还将加深。须重视区域差异中的结构性机会和风险,长期可考虑以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”为主构建长效机制。
中国城镇化率66.2%,加上改善型需求,还有较大空间,只要措施得当,中国不会重演日本资产负债表衰退,失去的三十年。挤牙膏式的政策放松,效果是短期脉冲状的,真正有效的政策放松要一鼓作气提振信心。90年代日本房地产泡沫破灭后,日本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲,采取挤牙膏式宽松,没能有效阻断资产价格-银行信贷-物价水平螺旋式下降,最终产生了慢性通缩。然而,美国面对2008年危机果断执行措施,实施大规模QE,阻止危机蔓延,经济很快复苏。当前稳楼市宜降息、放开限购、住房银行等齐发力,彻底扭转预期,提振信心。

目录

1 中国城镇有多少房子?

1.1 现有城镇住房数据真伪识别 

1.2 研究思路与主要假设 

2 中国城镇住房40年:从供给短缺到总体平衡 

2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡,套户比从0.8到1.07 

2.2 中国城镇住房自有率约70%,最高20%家庭拥有约40%住房 

3 哪些地方房子多,哪些地方少?

3.1 省级:东北地区套户比超1.3,浙粤藏3省套户比低于1.0 

3.2 地级:一线城市套户比略高于1,但由于老旧住宅占比高,住房供给结构相对失衡 

正文

1 中国城镇有多少房子?
1.1 现有城镇住房数据真伪识别
当前中国到底有多少城镇住房?2023年4月25日,自然资源部在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布,我国全面实现不动产统一登记。但全国的住房存量数据尚未公布,未来是否公布也未可知。官方已公布的中国城镇住房数据,主要来源于统计部门和建设部门,涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据,有一定参考价值,但均存在明显问题。
第一,人口普查资料仅公布了家庭户住房数据,未公布集体户住房数据。在不考虑漏报瞒报的情况下,直接以城镇家庭户人均住房面积乘以城镇人口来计算城镇住房存量,可能存在高估。根据人口普查的定义,集体户是指相互之间没有家庭成员关系,集体居住、共同生活在一个房间里的人口。显然,集体户人均住房面积远小于家庭户,以城镇家庭户人均住房面积乘以城镇人口,得出的城镇住房面积明显是高估的。
第二,国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差,可能存在高估。理论上,住户调查既包括家庭户也包括集体户,但由于住户调查样本每五年轮换一次,需保证一定稳定性,所以实践中抽取的样本多为当地有房户籍家庭,对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、无房户覆盖不足,因此存在一定高估。
第三,官方公布的部分年份城镇住房存量数据,范围可能存在偏差。我国住建部定义的城镇范围可能长期存在偏大或重复统计的情况,比如其中2010年城市及县城建设用地、建制镇建成区面积加总为8.8万平方千米,较自然资源部公布的城镇建设用地7.6万平方千米大16%。

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第四,国家统计局公布的城镇竣工住宅面积数据存在低估,无法简单通过“某年住房存量+竣工住宅面积-折旧拆迁面积+农民带房入城面积”推算当前存量。国家统计局从1995年开始公布固定资产投资项目下的城镇竣工住宅面积(含商品住宅),1997年开始统计起点变为50万元及以上,2011年指标调整为固定资产投资(不含农户)竣工住宅面积(原城镇竣工住宅口径+农村企事业竣工住宅面积),统计起点调整到500万元及以上,但该数据因为口径及统计问题,明显小于真实城镇竣工住宅面积。
1.2 研究思路与主要假设
鉴于上述情况,我们的研究思路是:以2000年、2010年、2020年人口普查数据公布的家庭户住房数据为基础,通过合理假设城镇集体户人均住房面积与家庭户人均住房面积的比例,估算2000年、2010年、2020年全国城镇住房存量。依据2000-2020年全国城镇住房面积增量,推算该时期未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积年均增量,并以此为假设,通过“2020年城镇住房存量+历年城镇竣工住宅面积-拆迁面积+未被统计的农民带房入城和城镇竣工住宅面积合计”,得到2022、2023年中国城镇住房存量。
参考国家统计局1978年户均、人均住房面积统计,1985年全国房屋普查、人口普查和“小普查”房龄数据,1999年以来商品住宅竣工套均面积,以及官方历年住房建设标准等,估算出套均面积和其他主要年份住房存量,由此计算1978-2023年主要年份的套户比数据。
其中主要有三点需要说明:
第一,假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积,估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%~45%之间,并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本,假设全国平均比例为35%,由此测算全国城镇集体户住房面积。我们发现,即使35%的比例有偏,对全国城镇住房存量的影响最多只有2亿平方米,对结果影响很小。
第二,发现2015年“小普查”的住房数据存在高估,因此未予采用。依据人口普查、“小普查”资料计算,2000-2005年、2005-2010年、2010-2015年三个阶段,城镇家庭户住房存量增量分别为65.5亿平方米、20.6亿平方米、62.4亿平方米,这显然是不合理的。因此,我们认为2015年“小普查”的城镇家庭户住房数据与2005年一样存在高估,因此未基于2015年数据,而是基于2010年、2020年普查情况推算当前情况。
第三,城镇家庭户均规模数据,依据人口普查、“小普查”及年度人口变动抽样调查。从国际经验看,家庭户均规模具有小型化趋势。2015年“小普查”统计城镇家庭户均规模为2.93人,高于2010年的2.85人。但从第七次全国人口普查公报看,2020年全国家庭户均规模为2.62人,比2010年的3.09人减少0.47人。家庭户规模缩小,主要是受我国人口流动日趋频繁、住房条件改善、年轻人婚后独立居住等因素的影响。因此本节假定2023年城镇家庭户均规模为2.29人。

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2 中国城镇住房40年:从供给短缺到总体平衡
2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡,套户比从0.8到1.07
得益于20世纪90年代的住房制度改革,我国住房事业取得巨大进步。根据我们测算,1978—2023年,中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至335.5亿平方米,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至35.9平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.74亿套,套户比从0.8增至1.07。一般而言,套户比小于1,表明该地区住房供给总体不足;套户比等于1,表明该地区住房总体基本供求平衡;考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况,成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看,当前美国和日本的套户比均为1.17,德国为1.03,英国为1.02;中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。
改革开放前,我国住房建设严重滞后,1978年全国城镇人均住房建筑面积较1950年反而下降20%,缺房户占比达47.5%。随着改革开放后住宅建设加快,到1985年,城镇人均住房建筑面积增长至10.9平方米,但缺房户依然高达26.5%。其中,婚后无房、暂住非住宅房、暂住临时简易房、暂住亲友房等“无房户”占比3.2%;三代同室、父母与成年子女同室、成年兄妹同室、二户同室等“不便户”占比10.4%;人均住房建筑面积在5.7平方米以下(原数据为人均居住面积4平方米以下,按0.7系数折合)的“拥挤户”占比12.8%。

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1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后,商品住宅带动城镇住宅竣工面积大幅攀升。按照国家统计局的口径估算,1978年全国城镇竣工住宅面积不足1亿平方米,1998年则超过5亿平方米,2011年超过10亿平方米;其中,竣工商品住宅面积占城镇竣工住宅面积的比例,从1995—1999年的不足32%,跃升至2000年的38%,2003年超过60%,2007年超过70%。从全国人口普查和“小普查”的房龄结构数据看,有约97.5%的城镇住房为1978年以来建造,约89.3%为1990年以来建造,约69.7%的城镇住房为2000年以来建造。与中国不同,欧美发达经济体的住房平均房龄较老,比如英国、美国住房房龄超过50年的比例均超过40%,超过100年房龄的比例分别为20%、7%。
从住房来源结构看,当前全国城镇住房存量中,商品房约占四成,自建房约占三成,还有三成为原公房、保障性住房及其他。根据国家统计局数据,1999—2023年竣工商品住宅合计139.0亿平方米,占当前城镇住宅存量的41.5%。而根据人口普查及“小普查”中的城镇家庭户住房来源数据,2000—2020年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9%升至31.9%;自建住房比例从35.7%降至20.1%,购买原公有住房比例从23.5%降至6.1%,购买经济适用房、两限房(限房价、限套型普通商品住房)比例从6.0%降至3.8%;租赁廉租房、公租房从14.4%降至3.4%;租赁其他住房比例从6.1%增至17.7%;其他比例从5.4%降至5.0%。

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2.2 中国城镇住房自有率约70%,最高20%家庭拥有约40%住房
中国城镇居民约70%居住在自有住房里,约20%租房,其他10%为借住、住单位宿舍等;与建制镇居民相比,城市居民住房自有率更低,且自有率呈下降趋势,租房比重更高且呈上升趋势。
根据2000年人口普查家庭户住房来源统计,有74.1%的城镇家庭户居住在自有住房里,有20.5%的租房,还有5.4%的住房来源为其他(比如,借住亲友住房但不付租金,住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等情况)。到2020年,上述比例分别为73.8%、21.1%、5.0%。此外,2005年、2015年“小普查”统计的城镇家庭户住房自有率分别为77.9%、79.2%,住房自有率偏高,可能存在抽样问题。
把居住在自有住房的比例简单地看作住房自有率,则2020年城镇家庭户住房自有率较2000年有所上升,但主要原因是建制镇家庭户住房自有率从78.0%增至82.7%,而城市家庭户住房自有率从72%降至69.2%。租房人口主要集中在城市,城市家庭户租房比例从2000年的23.2%上升至25.6%,建制镇家庭户租房比例从15.6%降至12.6%。假设城镇集体户人口都没有自己住房,我们估算2000年、2020年中国城镇居民住房自有率分别为66.0%、63.8%。从国际比较看,中国城镇住房自有率较高,仅低于美国。2020年美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%,这与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等,存在一定关系。

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从人口普查定义的家庭户人均使用住房面积分布推测,当前城镇家庭拥有住房的不平衡程度较为严重,将城镇家庭户按使用住房面积5等份分组,住房平均面积最低的1/5的城镇家庭户或拥有约7.0%的住房面积,而最高1/5的家庭户拥有约36.7%的住房面积。从现实来看,租房人群的人均住房面积建筑面积一般在30平以下;如家庭人均住房面积超过50平,则人口普查统计的住房面积很可能为该家庭产权所有。因此,考虑出租等情况,人口普查的使用住房数据可能会低估富裕家庭的产权住房面积,高估贫困家庭的产权住房面积,因此低估实际产权拥有住房情况的不平衡程度。
我们对人均住房面积在8平方米以下的家庭户,乐观假设其人均住房面积为7平方米;对人均住房面积在70平方米以上的家庭户,保守假设其人均住房面积为72平方米,由此计算不同类型家庭户拥有的住房面积。研究发现:
其一,住房困难的家庭户比例明显下滑。1995-2020年,人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭户数占比从12.6%降至2.0%,人均住房建筑面积9~16平方米的家庭户数占比从35.3%降至9.3%。
其二,高收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例趋于下降,但与此同时,低收入家庭使用的住房面积占比与其户数占比的比例也趋于下降。2000-2015年,人均50平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例,从2000年的2.30降至1.78;人均60平方米以上、70平方米以上的城镇家庭户住房面积占比与其户数占比的比例,分别从2.30(2005年)降至1.89、从2.41(2005年)降至1.96;而人均住房面积在8平方米以下、9~16平方米的家庭户住房面积占比与其户数占比的比例,分别从0.35(1995年)降至0.19、从0.61(1995年)降至0.35。
其三,即使从使用情况看,住房分布的不平衡程度仍然严重。换算为5等份或10等份看,2000年,最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比,分别为3.0%、7.1%;最高10%、20%的城镇家庭户使用的住房面积占比分别为22.4%、39.0%。到2010年,情况变化为最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为2.3%、6.2%;最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别为21.8%、39.4%。2015年“小普查”数据存在一定抽样问题,导致最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别升至为2.8%、7.2%;最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别降至19.6%、36.9%。2020年七普最低10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别回归至为2.6%、7.0%;最高10%、20%城镇家庭户使用的住房面积占比分别降至21.5%、39.7%。

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3 哪些地方房子多,哪些地方少?
基于《中国2010年人口普查资料》分省数据、《2015年全国1%人口抽样调查资料》分省数据、《2020中国人口普查年鉴》分省数据等,结合全国城镇住房情况,我们估算了2023年各省级、地级单位城镇住宅存量、人均住宅建筑面积、套户比及相关情况。
3.1 省级:东北地区套户比超1.3,浙粤藏3省套户比低于1.0
当前全国近50%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东、河南、浙江、四川、湖南、湖北8个省。分地区看,2023年,我国东部、中部、西部、东北地区城镇住房存量分别占全国的42.2%、26.7%、23.6%、7.5%,而对应的城镇常住人口比例分别为44.2%、24.1%、24.6%、7.1%。分省看,2023年,山东、江苏、广东、河南的城镇住房存量超过20亿平方米;浙江、四川、湖南、湖北等10个省份在10亿~19亿平方米之间;云南、陕西、黑龙江、山西等10个省份在5~10亿平方米之间;新疆、甘肃、天津等7个省份不足5亿平方米,其中,海南、宁夏、青海、西藏更是不到2亿平方米。
鄂、湘、赣等18省城镇人均住房建筑面积超过35平方米,而甘、琼、粤三省不到30平方米。分地区看,2023年我国东部、中部、西部、东北地区城镇人均住房建筑面积分别为34.5平方米、39.7平方米、33.6平方米、38.5平方米。分省看,2023年湖北、湖南、江西等18省城镇人均住房建筑面积超过35平方米,陕西、北京、天津等10个省市区城镇人均住房建筑面积在30~35平方米之间,甘肃、海南、广东这3省城镇人均住房建筑面积不足30平方米。
从城镇套户比看,我国东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.11、1.05、1.33,黑龙江、吉林、内蒙古等5省区套户比超过1.15,浙、藏、粤3省套户比小于1.00。分地区看,我国东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.11、1.05、1.33。分省看,2023年黑龙江、吉林、内蒙古、青海、辽宁5省区城镇住房套户比超过1.15,江西、山东、山西、湖北、天津、云南、新疆7省区市套户比在1.10~1.15之间,北京、河南、上海、安徽、湖南、贵州6省区套户比在1.05~1.10之间,福建、广西、海南等10省区套户比介于1.00~1.05之间,浙江、西藏、广东3省套户比小于1.00。

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3.2 地级:一线城市套户比略高于1,但由于老旧住宅占比高,住房供给结构相对失衡
在全国336个地级单位(不含三沙)中,49个城市人均住房建筑面积小于30平方米,105个城市人均住房建筑面积大于40平方米;77个城市的套户比小于1.0,79个城市的套户比大于1.2,未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。
从人均住房面积看,2023年,有48个城市的人均住房建筑面积小于30平方米,占比14.3%;有77个城市的人均住房建筑面积介于30~35平方米,占比22.9%;有106个城市的人均住房建筑面积介于35~40平方米,占比31.5%;有105个城市的人均住房建筑面积大于40平方米,占比31.3%。
从套户比看,2023年,有32个城市的套户比小于0.9,占比9.5%;有45个城市的套户比介于0.9~1.0,占比13.4%;有76个城市的套户比介于1.0~1.1,占比22.6%;有104个城市的套户比介于1.1~1.2,占比31.0%;有79个城市的套户比高于1.2,占比23.5%。
分线看,当前一线、二线和三四线城市人均住房建筑面积分别为29.2平方米、36.7平方米、37.1平方米,城镇住房套户比分别为1.01、1.09、1.12。从人均住房面积看,2010年,一线、二线和三四线城市人均住房建筑面积分别为22.9平方米、26.8平方米、28.5平方米,到2023年分别增至29.2平方米、36.7平方米、37.1平方米,分别增长27.5%、36.9%、30.2%。
从城镇住房套户比来看,一线城市住房供给仍偏紧,主要体现在老旧住宅占比偏高。2010年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.92、0.93、0.96,到2023年套户比分别为1.01、1.09、1.12。整体上,我国住房套户比有了明显的提高,三四线城市、二线城市的套户比大于一线城市。
尽管目前一线城市的套户比已经达到1以上的水平,但一线城市的住房供给存在结构失衡,老旧房屋占比偏高,在人口持续流入的情况下,一线城市的优质住房供给仍相对紧缺。我们选取了4个一线城市,苏州、杭州、厦门、武汉、长沙等11个二线城市,包头、淮安、九江、商丘、黄冈、绵阳、桂林、三亚等15个三四线城市作为样本,并对样本城市的房龄分布情况进行统计分析。其中,4个一线城市1999年以前建成房屋(房龄大于25年)占比平均值为36.1%、11个二线城市1999年以前建成房屋占比平均值为24.4%、15个三四线城市1999年以前建成房屋占比平均值为23.7%。

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