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环沪的租赁市场,依然还在冬天

我们一直都在关注上海的租房市场,5月初刚统计了4月的租房情况
发现,哪怕是一室户这种比较坚挺的租赁产品,2024年4月的租金同比2023年4月,跌幅也在8.7%左右
如果上海都是如此
那么环沪的租金怎么样呢,会不会比上海跌更多
于是我们选取昆山作为环沪代表来一探究竟
之所以这么选,是因为2023年《上海大都市圈通勤报告》显示,昆山流入上海的通勤人数达到5.61万人
占环沪通勤8大市区县总通勤人数的60%
所以,仅从通勤人数及占比层面,昆山亦是名副其实的环沪第一城
为了看到真实的昆山租赁市场,我们来到现场
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实地看了花桥镇13个小区/公寓的16套房,额外统计了昆山距离上海最近的1区4镇(昆山经济技术开发区、周市镇、陆家镇、千灯镇、淀山湖镇)的租赁情况
终于有了答案
01
昆山的房租跌幅,比上海更加夸张
我们统计的昆山1区5镇,都是邻沪板块
2024年5月租金水平,同比2023年5月租金水平,整体呈现明显下降趋势
下跌幅度大约在7.72%到13.57%的范围之间
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其中跌幅最小和最大的,分别是开发区和千灯镇
不过这两个地区都有其自身的特殊性
昆山经济技术开发区跌幅最小,仅约7.72%
市调下来得知,该区租房群体相对其他环沪区、镇较为特殊
因为地处经济技术开发区,工作岗位相对多,常驻人口相对稳定
所以许多租客在一开始租房时,就签约较长时间,且退租较少,故而租房市场价格波动相对比较小
6个区镇里,下降幅度最大的要数千灯镇,同比跌幅高达13.57%
不过,千灯镇这个跌幅和其低租金有关,比如这套挂2400元/月的110㎡3房户型
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图源贝壳找房
中介说,现在挂的2400元/月,其实是去年的租价,目前品相好的房子,大概2100元/月就能成交
这就意味着,即使月租比去年5月仅跌掉300元,跌幅也能达到12.5%
因为租金相对其他区、镇较低,所以降价幅度体现明显,故不具有普遍代表性
除去跌幅的最高值和最低值
能够基本代表昆山环沪板块整体租金跌幅的,应该是10%左右的均值
而令我没想到的是
地理位置距离上海最近的花桥镇
统计对比了2024年5月和2023年5月的租金,发现好多小区/公寓的租金竟然也都在下降
根据可统计小区/公寓的租金可以看到,花桥镇的租金平均降幅竟然达到约9.09%
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其中租金降幅超过10%的,以商水商电没有天然气的公寓类型产品为主,比如光华糖果公元、嘉宸酒店公寓等
说实话,来到昆山市花桥镇地界的第一眼,我有点恍惚
这高楼林立、整洁明亮的样子,哪里像小镇该有的气质
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而且距离上海仅有一河之隔
位于昆山花桥凯德都会新峰小区的居民,甚至可以步行约500-600m,就能到上海安亭地铁站通勤
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距离上海这么近,我本能地以为,该小区的房租大概率不怎么会降,即使降也降不了多少
但即便地理位置这么优越,无论是1房、2房还是3房,凯德小区的房租平均降幅还是达到了约7.22%
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中介带我看房时说,因为各种大厂裁员,花桥租房的人比以前少,所以市面上的房源就比以前多
平均每套房源都可以谈下来至少200-300元左右
这里不得不提一句的是,我看到了下面这张展示牌
现在,约95㎡的3房产品,总价已经降到180W,还无人问津
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要知道,这个面积段的产品,2021年时成交价还在270w
套房,两年时间降了接近100w,许多房东都快麻木了,只能边租边卖
中介们坦言,这种跌法让人心慌,关键是到现在都没看到底
看来,环沪租赁市场跌幅大,还只是市场的一个小切面
 
02
环沪租赁市场,不仅租金低这一个问题
当我以为租金全面下降已经很严重的时候,没想到还有更多更大的问题
环沪的租赁市场,还出现大量空置、出租周期很长的问题
在此之前,先给大家看一个震惊我的低租金案例
淀山湖镇50㎡的一室一厅,挂牌价才500元/月
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图源链家
按理说一室户通常都很好租,而且是这么低的价格,正常一周内可以成交,没想到这套挂出来2周也没租掉
更要命的是,这种例子不是我挑出来的特例,而是普遍现象
如果说淀山湖镇比较偏才这样,那我们就看看环沪离上海最近的花桥
出租周期长的都能达到1个多月
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图源贝壳找房
跌幅最小的开发区板块随便一看,也好多1个月前、2个月前的空置房源
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图源链家
我们具体看了2房产品,发现2房的租出去更难
因为大多数2房租金已接近3房,性价比较低
比如花桥镇的启航社U世代,这套2房租金挂出来2500元/月,而3房的租金挂牌价才2700元/月
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图源贝壳找房
仅仅比2房高出200元/月,就能多了1间房的居住功能
市场会怎么选,已经很明显,相似的价格大都选择3房,因为功能性更全,性价比更高
而且,如果租客群体是有娃夫妻,大多需要父母来帮忙带孩子,此时三房户型的空间功能更齐全,吸引力自然就比两房户型大很多
不过,环沪的房子也有好租一点的
比如这种租金1600-1800元/月的1房1厅1厨1卫
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因为非常靠近11号线兆丰路地铁站,方便通勤,且房子品相过关
再加上花桥的租客群体多为打工的单身青年、情侣或小夫妻,一室户够用
所以成交周期和租金勉强坚挺,一般房源放出来一两周就能成交
品相好的房子,一周内成交的也不在少数
能够出租较快的公寓,优势也在于租金够低
据中介小姐姐说,很多公寓不仅租金比住宅更便宜,还没有中介费
有的只需每个月根据面积大小,额外交100-200元的管理费即可
而且公寓多是loft的形式,空间可能性多,房龄新且品质很好,所以更吸引客户
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上图这套房源不仅满足2房的居住功能
还分为上下两层,既有客厅、阳台、厨房、餐厅,另外接近5m的挑高,阳台视野非常开阔
最重要的是,整租挂牌价才2700元/月,中介说2500元/月的价格应该就能谈下来
而且距离兆丰路地铁站仅仅300m左右,对于通勤上海的租客来说简直太友好了
要知道2500元的月租,在一站地铁之隔的上海
能找到的要么是合租,要么就是三四十年老房子
03
现在到底还有哪些人在租环沪的房子
花桥镇的占地面积约85平方公里,和嘉定区的安亭镇差不多大
从这里出发,每日约六万通勤人会是什么盛况,我一开始并没有太具体的概念
但当我从花桥地铁站下车,看到这幅场景就明白了,切切实实被这海量的电瓶车震撼到
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简直太疯狂了,一个地铁口的电瓶车,数量多到需要专门分区管理和设置停车点的程度
六万通勤人的双城生活状态,在这一台台电瓶车的双轮间,奔波向前
毫无疑问的是,环沪租房市场的主力军,就是沪昆通勤人
不仅仅因为这里的租金低,其实城市界面和生活环境也相当好
多坐两站地铁,就能享受有喷泉、有河道、绿化极好的小区环境
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更低的价格还能享受窗明几净、更多房间、更加阔绰的家居空间
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周末站在阳台外,就是一望无垠、特养眼的绿地
因为工作地和生活地的双城概念,心理上也更能体会到周末尽量远离工作的惬意
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同时,昆山的物价也比上海低很多
比如一盘肉饺子,在昆山只需要10元就能解决
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上海挣钱昆山花,不失为一种提高生活质量的好方法
令我惊讶的是,除了通勤的年轻人
看房路上经过花桥中央公园时,还发现了另一波主力军——老年人
随机找叔叔阿姨聊了会儿天,才知道他们大都是从上海来昆山养老的
因为他们觉得昆山的物价水平相对上海更低,而且生态环境更宜人
所以很多叔叔阿姨选择出售或出租掉自己上海的房子,换到昆山生活
这里有青葱的大树、宜人的凉风、现代化的建筑
还有培植绿化的工人、说着上海话搞笑互怼的下棋爷叔、抱着孙子逛公园的上海阿姨
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一派阳光洒落、和谐安适的生活场景
在昆山,无论是辛勤通勤降低花销的青年人,还是换掉上海房子选择来花桥养老的老年人,都是一波需求非常特殊的群体
而正是因为这波群体的存在,也让我们看到环沪更多的可能性
04
随着一线城市的逐渐放开
无论是买卖还是租赁,对环沪的冲击都很大
上海的整体租赁市场尚且不够乐观,况且受上海市场影响巨大的环沪
环沪不仅租金整体下降,出租周期也被拉长,而且出现巨量空置
中介的工作量也在下降
据中介朋友说以前几乎每天都要带看,现在一周带看2-3组已经算不少了
只是和上海几乎无缝衔接的花桥,情况相对好一点,因为和汽车产业尤其发达的嘉定安亭距离近
但也只是好那么一点点
不过,今年的毕业季快来了
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环沪的租赁市场简直久旱盼甘霖
都在期盼这些新鲜血液的涌入能使市场活跃起来
数据来链家、贝壳、中介,仅供参考

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