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又一座城市,房价“鹤岗化”了!

01

又一个城市房价鹤岗化了

老朋友都知道,我有一个明确判断:
越来越多的三四线城市,楼市将失去金融属性,只剩下居住属性,也会有越来越多的三四线城市房价鹤岗化。
所谓“鹤岗化”起源于鹤岗被爆出白菜价的房子在网络上流行,几万块一套房子非常普遍,最关键的是,鹤岗的整体均价才2200元/平方米左右,位居全国地级及以上城市中倒数第一。
于是,鹤岗,成为了低房价的代名词。
两年前,我梳理过一次全国各地均价情况,发现有甘肃酒泉下面的玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等二三十个城市,房价都鹤岗化了。
这两年,随着房价进入了全盘调整状态,再叠加人口转向加速,房价鹤岗化的城市正在快速增加。
最近传来的城市,是河北的张家口。
6月3日,每日经济新闻披露:
当地中介爆料,张家口市下花园区,花6万元的确可以买一套建筑面积60平方米的两室一厅,花8万元能买一套78平方米的两室两厅。

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而从贝壳找房平台查询会发现,在张家口,总价10万元左右的房源有数十套,如下花园区马车社住宅楼一套挂牌价8.5万元的房源,面积约78平方米,单价仅1000元/平方米左右。
当然,总价如此低的房子,毫无例外都是老破小。

02

张家口房价的启示意义

目前,张家口的二手房整体均价并不低,5月份为5882元/平方米,环比下跌了0.7%,同比下跌了6.1%。

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这座城市,由于毗邻首都北京,房价也曾疯狂过。
2015年之后,张家口和大多数三四线城市一样,在货币棚改、通货膨胀、地价上涨等三大推动力下,房价演绎了一波上涨。
根据公开资料显示,张家口主城区,房价巅峰时期达到过13000元/平米左右。
后来随着北京、天津与廊坊等城市相继收紧调控政策,整个华北地区笼罩在了阴跌的氛围中,最为关键的,叠加了国开行收紧了货币棚改政策,2019年货币棚改量大跌,2020年继续下挫。
这种背景下,本就产业经济羸弱、人口流失的张家口,房价根本收不住,价值迅速回归。
2021年9月就降到了均价8000多元/平米左右,由于价值回归过快,当月张家口便在当年岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台限跌令的氛围下,出台了限跌令:
最新取得预售证的新房,实际销售价格不得低于备案价的85%,也就是说新房价格跌幅不能超过15%。
如今回头来看,限跌令根本不顶用,房价仍在下降。
张家口楼市的价值回归,至少有两个启示意义:
启示一:投资没有经济、产业、人口作支撑的卫星城,就是个坑。
这一点,房价腰斩的廊坊以及已经遍地狼藉的惠州大亚湾、中山的马鞍岛是最好的诠释。
判断一个卫星城的价值,一方面要审视中心城市的能量场,另一方面要看清楚卫星城本身的底色。后者更为重要,是根本。
从中心城市的能量场来看,北上广深周边的卫星城,明显更高级一些,强二线城市次一些,至于弱二线,压根就形成不了卫星城。
一般来说,像北上广深这类顶级城市,其辐射能量的半径最多也不过50公里左右。当然,如果有地铁对接,那就会延长很多。
所以判断卫星城是不是坑,首先得看卫星城与中心城市的联系紧密程度,在这方面,昆山、太仓与上海联系相当紧密,深圳周边的东莞,广州周边的佛山,北京周边的廊坊都算是合格的卫星城。
然而,从距离来看,张家口与北京市中心的距离超过了160公里,远远超出了北京的辐射能量场。
既然廊坊是从距离角度看是合格的卫星城,那廊坊的房价何以腰斩?
关键在于,廊坊不满足合格卫星城的第二个条件,经济、产业。
廊坊北三县,纯属是北京的睡城而已,其自身的产业、经济都很羸弱,楼市过度依赖北京,最容易受到调控影响。
而张家口,距离、经济与产业,一个都没沾上,这样的卫星城,就是个巨大的坑。
启示二:张家口,大多数三四线城市宿命的缩影。

张家口,汇聚了大多数三四线城市的明显特点。

比如,经济羸弱。

2023年张家口GDP仅为1842.7亿元,位居河北省地级市倒数第一。2021年,还是倒数第三,两年时间里,张家口被衡水、承德超越了。

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制图:城市财经;数据:各城市统计局

比如产业单薄。
2023年,张家口全部工业增加值406.1亿元。这一数据,和全国工业第一城深圳2023年全部工业增加值11818.61相比,零头都不到。
和其省内经济、工业第一城唐山相比,同样没法比。唐山2023年工业增加值数据未公布,2022年为4500.1亿元,张家口的工业实力不足唐山的十分之一。
再比如,人口持续减少。
七普数据显示,2010年至2020年十年间,张家口常住人口减少了22.66万人。
过去三年仍在减少,2022年减少了2.47万人,2023年减少了2.45万人。

03

大多数三四线城市终将鹤岗化

不久前,本号梳理过一遍公布2023年常住人口数据的城市情况。

第一,目前有270个城市(包括直辖市、地级市、自治州、盟)公布了2023年常住人口数据。

第二,270个公布2023年常住人口数据的城市,157个人口在减少,5个持平,108个增加。

去年本号也做过梳理工作,去年的结果是有268个城市公布了2022年常住人口数据,其中143个城市人口在减少,2个持平,121个在增加。
人口减少城市在进一步增加。
事实上,在人口红利周期中,不少三四线城市就因为快速城市化而减少。现如今,随着全国人口减少,三四线城市的人口减少广度与深度,都在上升。
这也是本号为何一直强调,大多数三四线城市的房价会“鹤岗化”。
除了人口不断流失外,产业、经济还有天量库存也是决定它们的房价会鹤岗化的重要因素。
中国的城市发展基本都依赖政策,而且过去十几二十年,好的政策都给到了中心城市。更重要的是,像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。
好的产业省会优先,优质的教育、医疗、公共交通等资源,也是省会优先。普通的三四线城市,根本分不到一杯羹。
以四川省来说,省会成都GDP超过两万亿,占四川省GDP的超三分之一,是第二城绵阳的5.7倍。可以说,四川21个城市,其余20个城市都是陪衬成都。

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制图:城市财经;数据:各城市统计局

合肥,经济首位度26.9%,也即超过四分之一的GDP被装在了省会合肥。而从老大与老二角度来看,合肥是芜湖的2.7倍。

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经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则则虚假繁荣。
换句话说,没有产业和经济支撑的楼市,是黄粱一梦,早晚有梦醒的时候。
所以我们看到,在众多三四线城市中,有那么一小撮,房价虽然也在下跌,但仍比较坚挺,比如江浙很多产业强悍的小县城,如上面说到的世界小商品集散地义乌、领带之都嵊州、珍珠之都诸暨山下湖镇、纽扣之都永嘉县、眼镜之都丹阳等等。
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以上提到的这些产业强悍的江浙小县城,由于之前房价过度被炒作,现在也在下跌当中,但由于其拥有强势产业,并吸引人口流入,这些地方的房价调整也不至于鹤岗化。
库存,是个麻缠事。
过去几十年,房地产全速发展,一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。而这些多余的房子,大多都集中在广袤的三四线城市。
产业与经济羸弱、人口不断减少,库存没法消化,这个结该怎么解?
貌似无解。
越来越多的三四线城市,房价会“鹤岗化”,不可阻挡。

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