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楼市数据,惊人的变了!

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517中央出手后,市场有没有好转呢?
今年5月份房地产救市已经进入冲刺阶段,二线全域取消限购,一线限购也在逐渐松绑。
市场非常关注5月份的房地产成绩单,这个周末我也在不断观察各大城市,以及各大机构出来的数据。
先看看一线的数据。
深圳的成交备受关注,因为全国楼市房价涨跌,每次都是深圳领头。
5月深圳新房成交2009套,环比跌14.69%;二手房成交3963套,环比跌4.98%。
这个数据虽然谈不上理想,但是能维持在4000套左右,已经算是在回暖了,因为去年前年大多月份平均都在两千多套。
我觉得只要深圳今年每月能维持在3500-4500套之间,那今年基本上就可以完成筑底了。
因为越往后,楼市环境会越好,所以明年成交量肯定会比今年更高。
5月份深圳也松绑了部分区域的限购,的确也拉了一波成交,尤其是龙华。
之前深圳新房成交大户一直都是宝安,但是5月份竟然被龙华抢了第一名,龙岗第二。
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龙华由于松绑了最核心的红山深圳北区域的限购,加上开发商也适时让利,5月份才取得这么好的成绩。
后面深圳至少还需要把增值税降下来才能进一步拉动市场回暖。
量在价先,目前量在回升了,大家可以先动起来去看房,先去了解市场了。
广州5月份市场似乎并不好过,又回到了去年那种艰难境地。
据广州中原研究发展部统计:
5月广州新房网签4822套,环比下跌8%;二手房网签只有7838套,环比下跌14.1%。
这个五月广州超过20个新盘推新,大量供应之下,新房去化率跌至13%,和春节差不多。

图片新盘去化率变化 来源:广州中原发展研究部

可见之前的新政药效已经过了,于是在5月28号再出新政。

新政取消限售,广州大量近两三年内的次新房争相上市,继续抬高市场的挂牌量。

由于成交量低迷,目前广州新房去化周期已经上升至23.2个月,创下一年新高。

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广州和深圳不一样,广州的底牌已经不多了,哪怕放开了全域限购,对目前市场利好也不大,也就剩下买房送户口可能还能拉一波成交。

上海楼市在5月份出台了10年来力度最大救市新政,第二天市场立马有反应。

中国经营报记者报道,千万级豪宅项目中建壹品当晚就卖出13套千万豪宅。

5月份上海市场低开高走,上半个月没有利好一如既往的冷淡,下半个月成交数据明显好转。

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根据上海安居客的数据,在新政之前,上海新房日均成交421套,新政后日均成交518套,环比提升23%。

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二手房新政前日均成交644套,新政后日均成交880套,环比提升36.6%,5月最后几天成交量960套以上,创下年内新高!

上海在517中央新政后,高潮了2天就焉了,5月末靠上海自己的新政拉了一把,新政效果应该会体现在6月份。

最后一线中,目前市场最稳,最强的还是北京,哪怕没有跟风出台新政,北京楼市成交也不弱。

北京住建委的网签数据显示,5月北京二手房网签量为13383套,环比4月上涨0.2%,同比去年5月也上涨了3.1%。

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有不少北京媒体说北京的二手房“荣枯线”大约在1.2万套,从去年到今年,北京的平均套数大概就是这个水平,算正常成交吧。

自从2016年调控之后,北京楼市用高杠杆炒房的人很少,投资客进不去,也炒不动,所以相对来说北京会更稳一些。

而且北京人是真的有钱,住户杠杆率向来就比较低,买房经常是全款,或者高首付

所以北京到现在为止,都还没有跟随上海深圳把首套房首付降到2成。

但是我坚持认为,这不代表北京房价就都不会跌,涨多了一样要跌,只是节奏有先后问题,因为一线城市的房价是有竞争性的,全国资金会追随性价比最高的一线房子去买。

特别是过去几年被炒高的学区房,由于北京小学生人数断崖下跌,所以老破旧学区房后面还有下跌的风险。以及在2021年大涨了50%的那些房子,一样都会打回原形。

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二线也开始明显触底,但反弹可能还需要时间。
论关注度最高,非杭州莫属。
据说在杭州取消限购后,浙江下面地级市开始组团前往杭州抄底,一辆辆大巴车把老板们载到杭州团购,有的人没来直接空定四套。
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这事杭州官方都在帮忙宣传,浙江经视报道,宁波台州温州的投资客集体出动,为省会杭州托底。
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只能说媒体都在很卖力的给杭州楼市提振信心。
5月杭州市场其实不算太火,只能说有起色。
新房共成交5500套,成交量环比4月上涨17.7%。
在4月份,杭州新房流摇率不断上升达到70%,5月份新政后降至55%。
杭州是在5月9号出台新政的,在新政之前杭州每天平均成交新房150套,5月9日后达到200套左右。
新政取消限购,就像是一支强力针一样,给杭州楼市又续了一波热度。
但正如我之前说的,杭州楼市最大的风险不是新房,而是二手房,尤其是次新二手房。
5月份杭州二手房成交8254套,环比4月微降1.8%。
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数据来源:杭州贝壳研究院
 
这个成绩其实已经算是不错了,能够保持小阳春的热度,但主要是靠老破小撑起来的。
最近杭州的老破小都被抢疯了,根据第一财经的报道,最近杭州老破小日均成交量同比涨38%,相反次新房由于供应量大,总价高反而不好成交。
杭州的短期回暖得益于取消限购,吸了一波本省的富人需求,但是这种热度能否持续下去不好说,还得看后续上海的政策。
要是后续上海继续松绑限购,那没杭州什么事!
浙江老板们,建议大家先不要太冲动。
成都、西安表现一如既往的好,尤其是西安,同比环比都是正增长,但现在是不是他们的底部,我不确定,因为还需要综合他们的后续供给量,以及价格是不是跌到位了去看。
郑州,前几年跌得太惨了,如今市场已经开始逐渐修复,同比环比都在上涨。
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武汉也是从底部筑底回暖的城市之一,5月新房住宅成交6058套,环比上涨约21.8%。
据说这个六一周末,武汉楼市有些楼盘到访大幅回暖,多个区域的销售人气满满,根据观点网的报道:
青山的能建青誉府,首次开盘,单日成交超过100套。
武昌内环的招商武昌序,实景示范区开放,单日超过500组客户到访。
武昌内环徐家棚板块的城投金沙府开放首日,客户到访超过400组。
武汉现在价格真的跌的很低了,一万出头买武汉,估计把周边地级市的需求都吸引过来了吧。
还有南京,今天有朋友发了这个截图给我,说南京核心地段河西的房子已经开始见底反弹了,相比低点,佳兆业城市广场二期同样的房子已经涨了25万左右。
之前这个小区最高涨到6万,后来最低跌到3.8万/平左右,跌了三四十个点。

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其实像郑州、武汉、天津、青岛这些连续跌了五六年以上的二线城市,或者说像南京、苏州这种核心地段房价已经大跌了的城市,只要有价格合适的房子,现在上车完全没有问题。
但投资的话,毕竟现在一线也在争相松绑,有更多潜力更大的投资标的,大家也可以多点对比,当然咯也要看大家预算,要是够不着一线,二线核心也是很不错的。
5月份的楼市大招,还算不上好,只能说有好转的迹象。
深圳和杭州市场还挺具有代表性的,呼喊热闹声很多,成交却不那么理想。
全国情况也很相似,根据克而瑞的数据统计,5月30个重点城市整体成交1081万平方米,环比增长4%,同比下降34%。
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关于市场回暖,还需要更多的耐心等待。
很多人都妄想这一次一线救市,市场就可以逆转,这么想完全是错的!
房地产是大宗商品,不可能像股市一样来几次利好立马把股价拉起来。
现在房地产的重点是:去库存。
所以真没必要天天盯着房价是涨是跌,没意义,在这种库存量亚历山大的前提下,房价是不可能靠几个大招就能马上拉起来的,大家懂吧?
未来这一年,价格涨跌都是短暂的波动罢了,关键是要看库存情况。
房地产讲究的就是两点,一是货币供应量,二是供需。
货币正在整装待发中,从去年到今年不断精准滴灌房地产。
供需的话,需求端大多都在观望,那就只能继续降低供应端。
一二线城市也在进行当中了,太狠了!房子供应大缩水!
2021年是中国房地产成交量史上最高的一年,当年的土地供应也是史上最高的。所以导致后面几年市场供过于求,库存越来越高,价格也一泻千里。
但随着价格泡沫挤干净,甚至是过度下跌,加上全力救市,地方暂停或大幅减少供给量后,利率还会进一步降低,需求自然会慢慢入市。
所以如果不出意外的话,我认为明年成交量会比今年要好。

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