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部分核心城市开始回暖,预期二手房好于新房

“5·17”新政叠加上海、广州、深圳一线城市新政利好推动,市场活跃度提升明显。

 

CRIC数据显示5月30个重点城市整体成交1081万平方米,环比增长4%,较4月小幅微增,与一季度均值相比,增长23%。

 

上海新“沪九条”后部分楼盘的来访量明显上升,部分观望客户开始入市。

 

不仅仅是上海,部分二三线城市5月也呈现成交缓步复苏态势,环比微增6%,其中西安、成都等核心二线,单月成交规模居前,环比持增。

 

从去化来看,5月重点城市平均开盘去化率为30%,较上月环比上升4pcts,略好于一季度均值。这一方面是政策利好,另外一方面也受各大房企“提质缩量”推盘策略影响。

 

整体来看,我们认为6月成交总量或将稳中有增,绝对量有望创年内新高。二手房回暖程度预期好于新房。

 

 

 

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2024年5月27日,上海四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,共提出九条政策措施,被行业称为新“沪九条”。

 

该政策充分考虑了刚需和改善的购房需求,对非户籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情况都进行了通盘考量,真正实现了差异化、分区域调整。

 

政策推出后,上海市场活跃度明显提升,部分新房项目来访量出现明显增长。

 

如位于浦东三林的招商臻境,6月1日及2日两日日均来访量较上周末超20%,从新“沪九条”发布至今一周内,时代潮派来访量整体上涨25%,金地嘉峯汇来访量整体增长40%。若与工作日相比,中環置地中心·润府周末两天来访量比新政前上涨40%,泗泾某项目周末两日咨询及来访量较平常工作日超50%。

 

从成交来看,据上海市房地产交易中心官网“网上房地产”数据统计,5月19日至31日期间,各区域已售套数从5月27日起反弹,一直到5月31日达到各区域已售套数最高点,为697套,其中外环外已售套数为各环线最高达494套。

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二手房方面,新政后成交套数也从28日起出现明显增长,“网上房地产”数据显示,6月1日全市二手房成交套数924套,较5月日均600多套水平有较大幅度提升。

 

对此,有部分中介人员表示,新政过后影响最大的是非户籍首套购房者,总价在300万元左右是他们最近几天带看最多的房源。

 

值得一提的是,当前二手房市场仍执行“三价就低”原则,即银行审批贷款额度时,会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格。受此影响,部分年限较久的二手房首付比例仍然较高。同时,也有很多二手房成交价已与评估价格相对接近。

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不仅是上海,从CRIC重点监测的30个城市来看,2024年5月30个重点城市整体成交1081万平方米,环比增长4%,同比下降34%,与一季度均值相比增长23%。前5月累计同比降44%,降幅收窄2个百分点。

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分能级来看,一线热度转降,4个一线城市5月成交164万平方米,同环比分别下降34%和6%,这主要是由于上海、广州、深圳新政落地时间尚短,对整体成交提升效果有限。

 

二三线城市来看,在“5·17新政”后截至目前已有至少13个省份、15个重点城市落实新政内容,在此影响下成交缓步复苏,环比微增6%,但同比仍保持下降。

 

具体来看,热点恒热的西安、成都等核心二线,单月成交规模居前,其中西安5月成交面积88万平方米,同环比皆大涨,分别为同比上涨44%,环比上涨36%;成都方面,单月成交量达126平方米,为2024年内高点,且环比正增9%,短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。

 

此外,还有不少城市处于稳步需求修复期, 诸如武汉、杭州、合肥、天津等,5月成交环比持增,同比下降,绝对量仍显著好于2024年一季度月均,这些城市本月项目来访、认购均有了不同程度回升。

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从去化来看,受房企“提质缩量”推盘策略影响,各城市房企推盘积极性较4月小幅回调,去化率则呈现稳中有增,据CRIC调研数据,重点城市5月平均开盘去化率为30%,较上月环比上升4pcts,同比下降9pcts;和一季度相比微增5pcts,去化率仍处于低位波动。

 

多数城市去化率保持环比上升、同比下降,略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持环比持增态势,主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升;

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我们认为,6月恰逢房企年中冲刺节点,营销力度势必有所加强,加之517四部委房地产吹风会后,核心一二线相继下调了首付比例和贷款利率,月末一线上海、深圳、广州宽松政策再度加码,预期6月成交总量或将稳中有增,绝对量有望创年内新高,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势。

 

分能级来看,一线整体热度好于二三线是大概率事件,“强者恒强”局面预期延续:对于热点恒热的成都、西安而言,短期内市场韧性较强,即便局部热盘降温,整体市场仍有望高位运行。上海、广州、深圳因新政利好加持,核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率,城市外围多数项目或将小幅升温。对于多数弱二线和三四线城市而言,市场热度仍有待核心一二线传导,不过当前市场基本到底,降无可降,6月或将延续低位波动。

 

对于二手房市场而言,5月16个重点城市二手房成交面积约701万平方米,深圳、杭州、南京等6城成交表现强于去年同期,深杭增幅都在3成以上,二手房市场韧性犹在。新政利好之下,若业主能辅之以降价,势必能带来一波放量窗口期,二手房6月成交或将迎来一波小高点。

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