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三部门再次强调支持企业融资,规模房企仍陷负增长困局

2023年至今利好政策不断,从近期动向来看,政策开始从市场本身朝着关注企业主体转变。

 

11月17日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会,贯彻落实习近平总书记在中央金融工作会议上的重要讲话精神和会议部署,研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。

 

会议强调,坚持“两个毫不动摇”,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

 

对于企业来说,金融政策支持融资输血是一方面,企业本身销售造血也很重要。

 

从前十月百强房企的销售情况来看,目前规模房企整体仍陷负增长困局,10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。

 

我们认为,目前整个行业已经从我们原本所熟悉的运作模式,走到了一个不熟悉的模式之中,在整体行业规模见顶回落之后,未来全国性的规模房企数量将大幅减少。

 

在当前市场信心仍未恢复,整体楼市仍将面临较长调整期的背景下,各大房企仍需努力降低杠杆,积极通过销售回款偿还债务,同时不断调整企业的融资结构,降低融资成本。

 

 

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2023年11月17日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会,中国人民银行、金融监管总局相关司局、银行间市场交易商协会、上海证券交易所、深圳证券交易所,政策性和开发性银行、18家全国性商业银行、5家全国性金融资产管理公司、4家大型证券公司的主要负责同志在主会场参会,部分中国人民银行、金融监管总局分支机构主要负责同志在各地分会场参会。

 

从当日官网发布的内容上看,与房地产相关内容占据相对较多篇幅。

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从具体内容来看,主要是以下几点:

 

1、融资需求“一视同仁”,不惜贷、抽贷、断贷

 

会议强调,各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会议部署,坚持“两个毫不动摇”,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

 

“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”这一点首提于刚刚过去的中央金融工作会议。此次再次被强调还加上了“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”的内容。

 

主要还是因为,虽然自2022年四季度以来政策放松,但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企,多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。在面临信用挤兑和银行抽贷的情况下,爆雷企业数量增多。

 

此次对融资需求“一视同仁”的再次强调及对正常经营房企不惜贷、抽贷、断贷的要求或在一顿程度上对部分白名单之外的房企有一定的利好。

 

2、继续用好“第二支箭”,支持合理股权融资

 

会议强调,继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

 

自2022年底,信贷、债券、股权三箭齐发以来,纾困方向正式从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。但从效果来看,并不尽如人意。

 

CRIC监测数据显示,2023年1-10月80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元,同比减少23.48%。10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元,环比减少41.5%,同比减少51.9%,单月融资规模大幅减少,创下了2020年以来的新低。其中境内债权融资为163.18亿元,环比减少39.4%,同比减少55.7%,此外还有50.42亿元的股权融资。

 

此次座谈会从房企主要金融需求出发,明确融资端的支持力度,关键还是在于落地实施。

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3、加大保交楼金融支持,推动行业并购重组

 

会议强调,要继续配合地方政府和相关部门,坚持市场化、法治化原则,加大保交楼金融支持,推动行业并购重组。

 

自2021年末以来政策端就已开始积极引导市场化收并购、为行业收并购提供融资政策支持。行业收并购也从此前的企业规模扩张驱动,转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动,收并购市场由民企主导转向国资主导的局面。

 

根据公开信息披露统计,2022年以来,单笔30亿以上规模交易中,国资接盘占比超过六成。

 

此次会议再次强调“保交楼”和“并购重组”主要还是提升市场信心,推动行业的整合和优化,引导房地产风险“软着陆”。

 

4、积极服务“三大工程”建设

 

会议强调,要积极服务保障性住房等“三大工程”建设,加快房地产金融供给侧改革,推动构建房地产发展新模式。

 

保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”将是未来行业发展的新方向。

 

 

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从此次召开的金融机构座谈会内容来看,虽然与房地产相关的内容占据了较大篇幅,但整体内容基本上都没有超出之前的政策范畴。

 

对于企业来说,金融政策支持融资输血是一方面,企业本身销售造血也很重要。

 

CRIC数据显示,2023年10月,TOP100房企实现销售操盘金额4066.9亿元,环比增长0.6%;同比降低27.5%,同比降幅仍保持在较高位。累计业绩来看,1-10月百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元,同比降低12.8%,年内累计业绩降幅继续扩大。

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2023年10月近六成百强房企单月业绩环比降低,近半数百强房企同环比双降。有20家百强房企的单月业绩环比降幅大于30%,40家的环比降幅在0-30%之间。同比来看,10月单月和累计业绩同比降低的企业数量均达到近八成。

 

由此可见,目前规模房企整体仍陷负增长困局。

 

截至2023年10月,全口径金额超过1000亿元的房企共14家,较去年同期减少2家,其中全口径金额超2000亿有6家,与2022年同期持平。

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自2010年万科成为第一家千亿房企以来,房地产行业经历了长达十多年的黄金时代,2021年起行业进入调整期,与此同时,千亿房企数量也随之从峰值逐渐回落,2022年千亿房企只剩下20家,较2021年峰值减少了23家。

 

从2023年至今的市场情况来看,2023年“千亿房企”数量将在去年“腰斩”的基础上进一步下滑,最终仅约16-17家企业保持千亿规模。

 

我们认为,未来全国性的规模房企数量将大幅减少,未来仅20强还有追求规模的可能,其余企业将会更多的致力于专业及区域、城市方面的发展。

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总的来看,此次中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会主要内容还是对之前政策的强调,关键还是在于落地实施。

 

对于当前仍在正常运营的房企,在保信用和保交楼的情况下,要把握好当前政策利好的窗口期,调整企业营销策略,加快项目去化,同时,也要对企业的土地储备进行结构性调整,尤其是加快滞重库存和低量级城市项目去化。具有多元化业务的房企也可加快转型进程。

 

对于优质房企而言只要能够穿越目前的低谷期,就能够在机会点中寻找机会。

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