去杭州调研一圈儿回来，感觉杭州的某些网红盘像极了万人摇时的长沙。

 

在限价摇号疯狂的时刻，长沙的老年人一脚把年轻后生踢出了门外。

 

而现在杭州拥有顶格社保的人，在网红盘中，一脚把刚放开拥有一个月社保的人踢出了摇号圈。

 

这就是限价的魅力，说白了就是倒挂的魔力。

 

今天我们就来说说限价下的杭州。

 

 

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先来看，当下的杭州属于什么阶段？

 

在不断救市的情况下，限价下的杭州，在打造属于自己的独立行情。

 

就拿豪宅来说，看克而瑞给出的数据：

 

2021年，杭州豪宅成交量突破3000套，2022年总价千万豪宅成交4340套，在上海，北京，深圳之后。截止到第三季度，2023年千万豪宅成交3596套。

 

这就是杭州的“壕”。

 

除了豪宅之外，2023年上半年新房成交56938套，同比增长39.45%。

 

那么，杭州是如何一步一步能够走出来了的？

 

在回顾整个杭州的楼市变化中，2014年-2018年这段时间是让人印象深刻的。

 

2014年，杭州的德信·北海公园和天鸿·香榭里降价，不少人对比了2009年的房价，竟然还跌了，于是发生了“砸盘”的现象。

 

但是在7月，部分解除限购，在下半年效果呈现，全面成交量达到了将近9万套。

 

而在这一年，阿里纽约证券交易所正式挂牌上市，一夜之间为杭州带来不少千万甚至亿万富翁。   

 

2015年的救市以及推行棚改货币化安置，于是我们看到了成交122307套，成交金额2072.1亿元的情景。

有些楼盘成交量超过千套，在这一年年中，你发现了这轮的房价起点。

 

2016年，二十国集团领导人第十一次峰会在杭州召开，再加上去库存的节点，这一年就卖了差不多20万套房子。

 

直到2018年，出现了一个新的改变就是摇号，在这一年差不多发放了预售证563张，7.7万套房子，超过50多万人参与摇。

 

这一年万人摇开始成为楼市中常见的存在。

 

可以看一下这个时间段的成交量：

 

数据来源：探房Union

 

正因为如此，你看到了杭州的非核心区域底线一直在努力的保持着，相对比着其他城市的，这里算好很多的。

 

就比如萧山的滨江翠栖府，洋房限价3.05万，距离地铁5号线姑娘桥站比较近。

 

看到这些你或许没有概念，我就说一点你就清楚了，姑娘桥站是杭州与绍兴1号线地铁的换乘点。

 

这里距离绍兴都比较近了，但是我们来看他的价格，优惠20万，送个车位。

 

而郑州开封中间的绿博是什么样子的情况，最高峰是1.5万现在片区均价是多少，6字头的都存在。   

 

杭州比较卷的良渚，也在努力的保持着限价，只有在瓶窑的新力启云府，有5套88折的房子，才看到了一些身影。

 

 

2

在这种情况下，限价下的杭州买房相对容易。

 

首先，进去售楼部，大部分楼盘都是这样的情况，没有什么总裁特批，没有限时优惠，只给你一张清晰明白的价格表。

 

至于摇号厉害的楼盘，大概讲讲楼盘信息，样板间自己去看吧，没有逼定，就看运气之神是否眷顾。

 

于是大家认准了一件事儿：那就是买新房，打新。

为什么？给你一张杭州的限价图，你就一目了然了： 

 

图片来源网络

 

在这张图上，我们看到了：

 

1、杭州的房价下限，从全国的角度来说都是不低的。

 

从这张图上你可以看出，杭州的限价基本在2万左右。

 

2万左右的板块是所前、空港、大江东核心、河庄、东湖、崇贤、仁和、瓶窑，中泰、塘栖等等。这些基本上都是外围的存在，并不是首先摇的选择。

 

只有把目光锁定到3万左右才能在有价值的区域选择。

 

而放眼全国来说，2万多的价格，有些都能买到不错的区域，比如郑州，长沙，武汉等等。

 

2、有些区域限价开始扁平化，挑选需要仔细。

 

就拿限价差不多在3.5万-4万的板块来说，比如金沙湖、之江、未来科技城、云城、浦沿等。   

 

在这里，一对比浦沿的可以选择性就大些。

 

这里是属于滨江的，滨江面积非常小，在售的楼盘屈指可数，而浦沿这里算是比较多的，限价4万左右，虽然界面成熟度一般，但是对于想买滨江的人来说还是可以的。

 

其次是之江、未来科技城这两个。之江距离滨江比较近，未来科技城是自身产业优势。

 

至于云城，规划的非常厉害，但是从片区成熟度来说，还需要等待的。差不多在3.6万的限价下未来科技城会更加实在。

 

相比之下，钱塘区的金沙湖，限价3.8万的价格，是不是在这些板块中不能脱颖而出了。

 

有金沙湖湖景，龙湖天街，还有浙江大学医学院附属邵逸夫医院，在整个区域内算是不错的，但是放大整个杭州的角度来说，缺不是最优质的选择。

 

所以，在限价差不多的情况下，并不是闭着眼睛买就可以的。

 

3、有些地方限价上涨没有意义。

 

    

图片来源网络

 

再是某段时间杭州限价变化，可以看看涨价的片区：

 

大江东，萧山科技城、东湖新城、良渚等。

 

就拿良渚新城的三个楼盘来说，卷的也是比较厉害：

 

绿城玉海棠、滨江萃栖云庐、建发云熙，其中某盘，中签30%，去化却一般。

 

于是送车位、送储藏室，背景墙等等，增加不少额外赠送。   

 

绿城玉海棠精装赠送展示图。

 

限价涨到了3万，但是卖不动，不好卖动。

 

至于临平的，有些盘都卖到了现房和准现房出现一些工抵房……

 

于是，我们看到了冰火两重天，即使是朝气蓬勃的杭州，在买房路上更不能掉以轻心。   

 

更需要谨慎，因为一旦亏损有可能是百万起步。

 

所以，我们一定要清楚，到底哪些区域是要坚定打新的，哪些是不建议碰的？

 

坚定的地方是：滨江、奥体、钱江新城、西湖、未来科技城。

 

那么，在二手房普遍比新房高的时候，尽量买倒挂比较大的区域。

 

也就是倒挂50%以上。

 

喏，可以看这张杭州存在倒挂盘的汇总单子：   

 

看完，不用我多说，每个人心里应该就有数了。

 

对于跨城选择来说，哪些是可以的？哪些是不建议的？自住哪些新房是有空间的？   

 

南部卧城、临平、大江东等等不建议，钱江、申花、文教、滨江、奥体、未来科技城会给你想要的。

 

一定要摒弃没有倒挂的区域，未来他们的艰难即将开始。

 

3

 

那么，杭州限价放开到底影响多少？

 

从目前来看新房放开限价的地方，都非核心，而这些区域的楼盘正在卷，各种优惠在送给你，有些楼盘基本都有工抵房，所以目前来看意义不大。

那什么时候其他区域会放开限价？

 

在大环境下，杭州想要独善其身很难，行情只不过是早晚的问题，限价一定会放开。

 

毕竟从楼盘的销售情况下来说，虽然有摇号，但是限价下摇号大部分中签率并没有那么夸张。

 

摇号就售罄的情况很少，不少楼盘都是流摇的存在。

 

所以，在限购再次放松，基本没有门槛后，限价的松动也是下一步一定要做的。

 

杭州也要一层又一层的脱下来，我们拭目以待吧。

 

最后，给你几条建议：

 

1、学区这个抗跌神器在杭州依旧有用。

 

2、如果你只有200多万想要在杭州跨城配置，没有意义，不建议，不如去其他城市。

 

3、一定要抓住杭州的发展方向，拥江发展，杭州控地也是比较严重，限购圈内的区域核心限价盘值得你去关注。

 

4、你在打新的时候，有可能也会面临减配的情况，所以尽量买品牌开发商。

 

5、没有地铁的区域，甚至短期内没有规划地铁的区域尽量不要碰。