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浙江的壕气,溢出了屏幕!

去杭州调研一圈儿回来,感觉杭州的某些网红盘像极了万人摇时的长沙。
 
在限价摇号疯狂的时刻,长沙的老年人一脚把年轻后生踢出了门外。
 
而现在杭州拥有顶格社保的人,在网红盘中,一脚把刚放开拥有一个月社保的人踢出了摇号圈。
 
这就是限价的魅力,说白了就是倒挂的魔力。
 
今天我们就来说说限价下的杭州。
 
 

1

 
先来看,当下的杭州属于什么阶段?
 
在不断救市的情况下,限价下的杭州,在打造属于自己的独立行情。
 
就拿豪宅来说,看克而瑞给出的数据:
 

2021年,杭州豪宅成交量突破3000套,2022年总价千万豪宅成交4340套,在上海,北京,深圳之后。截止到第三季度,2023年千万豪宅成交3596套。

 
这就是杭州的“壕”。
 
除了豪宅之外,2023年上半年新房成交56938套,同比增长39.45%。
 
那么,杭州是如何一步一步能够走出来了的?
 
在回顾整个杭州的楼市变化中,2014年-2018年这段时间是让人印象深刻的。
 
2014年,杭州的德信·北海公园和天鸿·香榭里降价,不少人对比了2009年的房价,竟然还跌了,于是发生了“砸盘”的现象。
 
但是在7月,部分解除限购,在下半年效果呈现,全面成交量达到了将近9万套。
 
而在这一年,阿里纽约证券交易所正式挂牌上市,一夜之间为杭州带来不少千万甚至亿万富翁。   
 
2015年的救市以及推行棚改货币化安置,于是我们看到了成交122307套,成交金额2072.1亿元的情景。
有些楼盘成交量超过千套,在这一年年中,你发现了这轮的房价起点。
 
2016年,二十国集团领导人第十一次峰会在杭州召开,再加上去库存的节点,这一年就卖了差不多20万套房子。
 
直到2018年,出现了一个新的改变就是摇号,在这一年差不多发放了预售证563张,7.7万套房子,超过50多万人参与摇。
 
这一年万人摇开始成为楼市中常见的存在。
 
可以看一下这个时间段的成交量:
 
图片
数据来源:探房Union
 
正因为如此,你看到了杭州的非核心区域底线一直在努力的保持着,相对比着其他城市的,这里算好很多的。
 
就比如萧山的滨江翠栖府,洋房限价3.05万,距离地铁5号线姑娘桥站比较近。
 
看到这些你或许没有概念,我就说一点你就清楚了,姑娘桥站是杭州与绍兴1号线地铁的换乘点。
 
这里距离绍兴都比较近了,但是我们来看他的价格,优惠20万,送个车位。
 
而郑州开封中间的绿博是什么样子的情况,最高峰是1.5万现在片区均价是多少,6字头的都存在。   
 
杭州比较卷的良渚,也在努力的保持着限价,只有在瓶窑的新力启云府,有5套88折的房子,才看到了一些身影。
 
 

2

在这种情况下,限价下的杭州买房相对容易。
 
首先,进去售楼部,大部分楼盘都是这样的情况,没有什么总裁特批,没有限时优惠,只给你一张清晰明白的价格表。
图片
 
至于摇号厉害的楼盘,大概讲讲楼盘信息,样板间自己去看吧,没有逼定,就看运气之神是否眷顾。
 
于是大家认准了一件事儿:那就是买新房,打新。
为什么?给你一张杭州的限价图,你就一目了然了: 
 
图片
图片来源网络
 
在这张图上,我们看到了:
 
1、杭州的房价下限,从全国的角度来说都是不低的。
 
从这张图上你可以看出,杭州的限价基本在2万左右。
 
2万左右的板块是所前、空港、大江东核心、河庄、东湖、崇贤、仁和、瓶窑,中泰、塘栖等等。这些基本上都是外围的存在,并不是首先摇的选择。
 
只有把目光锁定到3万左右才能在有价值的区域选择。
 
而放眼全国来说,2万多的价格,有些都能买到不错的区域,比如郑州,长沙,武汉等等。
 
2、有些区域限价开始扁平化,挑选需要仔细。
 
就拿限价差不多在3.5万-4万的板块来说,比如金沙湖、之江、未来科技城、云城、浦沿等。   
 
在这里,一对比浦沿的可以选择性就大些。
 
这里是属于滨江的,滨江面积非常小,在售的楼盘屈指可数,而浦沿这里算是比较多的,限价4万左右,虽然界面成熟度一般,但是对于想买滨江的人来说还是可以的。
 
其次是之江、未来科技城这两个。之江距离滨江比较近,未来科技城是自身产业优势。
 
至于云城,规划的非常厉害,但是从片区成熟度来说,还需要等待的。差不多在3.6万的限价下未来科技城会更加实在。
 
相比之下,钱塘区的金沙湖,限价3.8万的价格,是不是在这些板块中不能脱颖而出了。
 
有金沙湖湖景,龙湖天街,还有浙江大学医学院附属邵逸夫医院,在整个区域内算是不错的,但是放大整个杭州的角度来说,缺不是最优质的选择。
 
所以,在限价差不多的情况下,并不是闭着眼睛买就可以的。
 
3、有些地方限价上涨没有意义。
 
图片    
图片来源网络
 
再是某段时间杭州限价变化,可以看看涨价的片区:
 
大江东,萧山科技城、东湖新城、良渚等。
 
就拿良渚新城的三个楼盘来说,卷的也是比较厉害:
 
绿城玉海棠、滨江萃栖云庐、建发云熙,其中某盘,中签30%,去化却一般。
 
于是送车位、送储藏室,背景墙等等,增加不少额外赠送。   
 
图片
绿城玉海棠精装赠送展示图。
 
限价涨到了3万,但是卖不动,不好卖动。
 
至于临平的,有些盘都卖到了现房和准现房出现一些工抵房……
 
于是,我们看到了冰火两重天,即使是朝气蓬勃的杭州,在买房路上更不能掉以轻心。   
 
更需要谨慎,因为一旦亏损有可能是百万起步。
 
所以,我们一定要清楚,到底哪些区域是要坚定打新的,哪些是不建议碰的?
 
坚定的地方是:滨江、奥体、钱江新城、西湖、未来科技城。
 
那么,在二手房普遍比新房高的时候,尽量买倒挂比较大的区域。
 
也就是倒挂50%以上。
 
喏,可以看这张杭州存在倒挂盘的汇总单子:   
 
图片
看完,不用我多说,每个人心里应该就有数了。
 
对于跨城选择来说,哪些是可以的?哪些是不建议的?自住哪些新房是有空间的?   
 
南部卧城、临平、大江东等等不建议,钱江、申花、文教、滨江、奥体、未来科技城会给你想要的。
 
一定要摒弃没有倒挂的区域,未来他们的艰难即将开始。
 

3

 
那么,杭州限价放开到底影响多少?
 
从目前来看新房放开限价的地方,都非核心,而这些区域的楼盘正在卷,各种优惠在送给你,有些楼盘基本都有工抵房,所以目前来看意义不大。
那什么时候其他区域会放开限价?
 
在大环境下,杭州想要独善其身很难,行情只不过是早晚的问题,限价一定会放开。
 
毕竟从楼盘的销售情况下来说,虽然有摇号,但是限价下摇号大部分中签率并没有那么夸张。
 
摇号就售罄的情况很少,不少楼盘都是流摇的存在。
 
所以,在限购再次放松,基本没有门槛后,限价的松动也是下一步一定要做的。
 
杭州也要一层又一层的脱下来,我们拭目以待吧。
 
最后,给你几条建议:
 
1、学区这个抗跌神器在杭州依旧有用。
 
2、如果你只有200多万想要在杭州跨城配置,没有意义,不建议,不如去其他城市。
 
3、一定要抓住杭州的发展方向,拥江发展,杭州控地也是比较严重,限购圈内的区域核心限价盘值得你去关注。
 
4、你在打新的时候,有可能也会面临减配的情况,所以尽量买品牌开发商。
 
5、没有地铁的区域,甚至短期内没有规划地铁的区域尽量不要碰。

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