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一边在疯涨,一边被套牢,这座领头羊城市,楼市也要凉?

魔都楼市最近刮起了“妖风”。

         

一面是亿万富豪排队抢房,一面是成交量下滑二手房挂牌量疯涨。

         

截然不同的两种场景交叠,让人直呼看不懂。

         

上海,到底怎么了?

 

富豪排队“假结婚”,买到就赚2000万!

         

最近几天,云锦东方已经火遍了全国。但对大多数上海购房者来说,他们的心越来越凉。

         

毕竟,上海楼市的数据有点拉胯了……

         

从新房成交来看,今年4月,上海新房成交套数8014套,环比上月下跌12.29%。

         

二手房成交也在遇冷,4月上海二手房成交量为1.73万套,环比下降26%。

         

5月份前两周更惨了,只成交了6620套。         
         
       按这个进度,5月总体二手房成交量可能会低于1.5万套。

         

成交量全面下跌的同时,挂牌量却在以惊人的速度疯涨。

         

截止今年5月中旬,上海真实的二手房挂牌量大概在17.1万套,算是历史高值了。

         

这样的数据确实很难给到人信心。

         

但如果光凭这些数据,就说上海楼市熄火了,也确实有点草率。

         

眼尖的小伙伴应该发现了,今年4、5月上海的楼市数据其实缺了很重要的一部分,那就是同比数据

         

这个数据很重要,因为经过3月的爆发之后,4月份的成交量几乎是全国普降,环比看不出太多信息。

         

但去年4、5月,上海因为一些众所周知的原因,成交量几乎挂零,如果算同比,那涨幅能达到1000%,这明显是不真实的。

         

所以要了解上海最近的楼市的真实状态,我们还是要看得更全面一些。

         

首先,从近两年上海的新房成交量上来看,4月的数据还是在平均线上的,整个一季度的平均成交数据也还是在缓慢回升的。

         

         

二手房成交量最能体现楼市的真实温度。

         

上海二手房2-4月的成交数据分别是2月1.93万套,3月2.4万套,4月1.7万套。

         

拉长到一年的时间线上来看,4月上海二手房虽然出现了今年的首降,但依旧高于2022年全年平均值。

         

相比去年一整年,排名也是妥妥的前三。

         

         

在狠一点,我们把上海近14年的二手房成交量拉出来,月均成交量大致在1.84万套。

         

         

即便按照这个基准来看,上海目前的二手房成交量也算不上差劲。

         

再说二手房挂牌量,17万套听起来吓人,其实给到上海的压力没有特别大。

         

今年一季度上海二手房月均成交套数在1.86万套,算下来这些二手房也就卖9.1个月。

         

一般来说,库存量低于10个月都还是很正常的区间。

         

所以目前来说,上海楼市真正的境遇是:复苏受阻,但是还谈不上熄火。

        

是的,上海楼市冷热交替的背景下,其实还隐藏着一个更大的隐忧。

         

这一点从当前市场上正在发生的三个现象中可以看出来,

         

第一个现象:豪宅越贵越好卖,便宜的反而没市场。

         

前两天,浦东陆家嘴滨江的标杆项目中粮海景壹号,卖出了一套390平的5房,成交总价为1.52亿元,折合单价39万/㎡。

         

而此前这个项目的成交单价基本都在30万/㎡,暴涨了近10万/㎡,更是刷新了陆家嘴的房价天花板!

         

很快浦东联洋板块的另一个顶级豪宅九间堂又爆出一宗成交案例。

         

626平方米的房子,成交总价为2.16亿元,折合单价为34.5万元/平方米。单价比2020年翻了近3倍。

         

可是并不是所有的豪宅都这么好命,与上亿豪宅高价成交一同出现的,还有一大批降价豪宅。

         

比如在上海3000万总价豪宅中,有着定海神针之称的翠湖天地。

         

以前行情好的时候,翠湖天地一套两房,轻轻松松卖个3000万。

         

而前两天,翠湖成交一套90平的房源,业主挂牌价是2050万元,最后成交价只有1700万……

         

第二个现象:上海改善界的“顶流”,居然沦落到不要积分。

         

前两天,上海前滩红盘世纪前滩天御令人大跌眼镜,既没有触发积分,更没有开盘售罄。

         

要知道,这个盘可是前滩最后的一个住宅新盘啊,项目楼下就规划着太古汇。

         

可是这一次,天御推出384套房源,却只有771组客户认购,没有达到2:1触发积分的条件。

         

这也就罢了,更令人没想到的是,项目5月12日开盘后,居然没有清盘!

         

这是以往前滩的新房都不曾经历过的事情……

         

甚至,还有多位摇号靠前的选手最后弃号!

         

         

真的是……太惨了。

         

第三个现象:4月上海成交的二手房,主要集中在无人关注的外郊环。

         

上海4月份二手成交中,外郊环间成交6498套,占比37.2%,郊环以外成交2912套,占比16.7%,增加了0.9个百分点。

         

也就是说,上海外环及外环外的低总价刚需,占了二手成交量的一半还多。

         

通过这三个现象,大家发现了什么?

         

顶豪在疯涨,刚需在撑场,可是改善却被套住了,卖不出去旧的,更买不了新的,只好疯狂挂牌……

         

而这也造成了上海楼市当下最大的问题,并不是挂牌量,而是挂牌量增长的速度。

         

根据上海链家的挂牌数据显示,前两年上海每月的新增挂牌大致在2万套左右。

         

但是今年开始,这一数字增加到了月均4万套,翻了一倍!

         

         

改善置换是楼市流通链条上极为重要的一环,而上海楼市的这个环节,明显被堵住了。

         

房子卖不出去,是业主不努力吗?

         

事实上,上海的改善族群为了卖房,已经拼尽全力了。

         

这两天,我的朋友圈里总能看到某中介发的信息,内容是:长宁“天台花园”别墅急售,卖掉房子的中介可获赠一辆宾利!



 

这套房源挂牌5000万,除了送中介一辆宾利以外,总价还能再降个500万……

         

如果没钱送宾利咋办?

         

有上海业主跑遍了小区附近的中介门店,只为加中介的微信,加了足足100多个,然后拉群。

         

         

这个群里每天就干两件事,第一件事发红包,第二件事就是发自己房子的资料,甚至包括自己拟好的营销话术……

         

中介看了都直呼专业。

         

明明这么难卖,这么卷,为什么这些业主还要急着卖房呢?

         

不能说全部吧,有很大一部分是为了打新。

         

上海打新要看积分,一般来说,要想打中热门的新房,上海户籍+无房+5年内无购房记录,满足这几样,才有可能。

         

所以卖房几乎是必须的操作。

         

至于上海业主为何对打新如此痴迷,大家看看这个一二手房的倒挂程度就知道了。

         

         

少则一平倒挂1万,多的像这次的云锦东方,一平倒挂十几万。

         

这是买房吗?这是捡钱啊朋友们,只要熬过5年限售,立马就是真金白银。

         

迫切想要打新,但是自己的房子又卖不掉,怎么办?

         

这两天就有很多二套房业主直接咬牙冲进售楼处拼运气,结果硬是把新盘的入围积分给拉下来了。

         

比如最近大虹桥板块的虹桥公馆3期,入围分数线出炉只有27.52分,低的离谱,这意味着5年内买过房的人,也都可以入围了。

         

主要原因就是项目认购最后两天涌入了一批上海二套房置业的客户,基础分25分,工作年限也比较短,拉低了入围分门槛。

         

但可不是什么盘都能这么搞的,虹桥公馆的倒挂并不明显,竞争也不是很激烈,可要是碰上了真正有利可图的红盘,那是万万没有捡漏的可能。

         

还有上海本地的改善族,想到了手拉手交易的方式。

         

说白了,就是买卖双方相互认识,不通过中介交易的方式,最常见的就是父母把房子直接卖给自己的子女。

         

这样一来,老人名下无房,满分社保直接打新。

         

不过这种方式局限性也很大。一来,不是谁都有上海户籍的爹妈的。二来,卖不掉手里的房子,大部分人是没钱打新的。

         

所以大批的改善,依旧被困在卖不出,买不了的尴尬处境里。


       

为什么上海的改善族会被困住?

         

没有信心是一个很大的原因,尤其是4月份,更是上海购房者信心的谷底。

         

2023年一季度,上海住户部门贷款减少19亿元,其中中长期贷款减少47亿元

         

而到了4月份,上海住户部门贷款减少156亿元,其中中长期贷款减少181亿元。

         

断崖式减少,没人敢借钱了。

         

另一方面,大量供应的新房,在不断挤压二手房的市场空间。

         

看近几年的土地出让就知道了,2020年之后,上海为了调控二手房市场,所以选择加大新房供应,来分流二手房市场。

         

之后由于疫情经济受阻,上海再次选择加大宅地供应来重振经济。

         

所以2021年上海宅地出让就打破了2016年以来递减的大趋势。

         

而去年的宅地供应更是创下近13年的新高。

         

         

市场上的需求就那么多,新房越多,二手房自然越艰难。

         

最后,2022年上海常住人口减少13.54万人,连续两年下降。

         

虽然对于上海2475万人而言,减少13.54万人不是什么大事,但对于在楼市门前犹豫的人而言,这一点利空,就足以导致预期下降了。

         

不过上海毕竟是上海,很多事情只要意识到了,其实都很好解决。

         

前两天,上海再一次开启了抢人大战,向在沪15所“双一流”大学打开落户窗口。

         

人还是会源源不断地向上海流入,这就是一线城市的吸引力。

         

所以对于购房者而言,当下反而是一个置业的好机会。

         

二手房蓄水池被堵,意味着有更多议价空间,有更多挑选余地。

         

但是对于上海想要卖一买一的改善族而言,前路依旧艰辛。

         

机遇和挑战,永远都在一起。

          

新一轮大分化轰轰烈烈,趋势已经无法阻挡。
 
未来有价值的城市,不超过10%。

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