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楼市从来没有这样撕裂过!

1

 

市场彻底断裂了。

 

这一边,一种情绪正在快速郁结,如同大雨之前的乌云,层层堆叠,黑云压城城欲摧。这是需求层。

 

而另一边,则是一番欢欣鼓舞,火爆收官、围抢、再次燃炸之类的激情字眼,再次接连传遍各大城市的土拍现场。这是供给端。

 

这让整个市场仿佛并不是在同一个维度,并不是在同一个世界。

 

市场从来没有这样撕裂过。

 

我们随便找了几个城市,关于5月份的土拍数据,效果都是这样的:

 

 

这是5月份以来,国内核心城市的土拍记录。

 

和以往最大的不同是,你会发现之前两年常见的那些字眼:凉凉、冰冷、无人问津等等之类的,已经荡然无存,集体消失。取而代之的,是一片红火之象。

 

我们分开来看:

 

杭州。

 

5月23日,杭州楼市第四批土拍结束了。

 

一直以来,杭州都是一座土拍开挂的城市!

 

从2015年楼市重新崛起之后,一直到今天,不管你什么楼市周期,什么涨跌周期,什么冷热情绪,但杭州土拍市场实实在在地做到了在长达七八年的时间内一骑绝尘。

 

在很长的一段时间内,稳居中国土拍总金额前两名。

 

并且和其他城市最大的不同是,杭州楼市一直都有非常活跃的民企身影,这和大多数城市至今仍是国央企兜底非常不同。

 

这些民企在杭州的土拍市场,有着非常强劲的进攻性,出手大方,拼抢异常积极。

 

或许,这证明了至少在新房端,杭州楼市的市场能量,依然是很强的。

 

福州。

 

这是今年福州首次土拍,一共推出了5块地,但只有一块纯商品住宅用地,就是这块纯宅地,迎来75家房企围抢。

 

但和杭州不同的是,参加竞拍这块地的房企,以厦门国资、福州国资和央企为主。

 

所以,很容易我们就能看明白,福州土拍的核心在于,供地太少,所以才会抢的这么厉害,土地供需所致,和销售端市场无关。

 

北京。

 

今年的北京土拍,真的很热。

 

3月23日,北京今年首次土拍,朱辛庄0028地块,被42家房企参与争抢,这是北京土地市场有史以来企业参与最多的地块。

 

这42家房企,包含央国企28家,民企14家,联合体1家。

 

5月6日,北京第二次土拍:

 

丰台区青塔地块,一共吸引了17家房企及联合体参与报名,仅次于此前昌平朱辛庄地块的历史,成为北京近五年来土拍市场的第二热门地块。

 

西红门地块,共有11家房企及联合体报名,汇集了六大央企参与角逐。

 

总结起来看,单从土拍市场来说,房地产正在经历近两年来最好的复苏。

 

至少,围抢之类的名词重出江湖了。

 

但是,在详细的了解了背后的根源后,事实也许并非这样。

 

比如说,北京两次土拍,一共才推出了4块地;福州看似一次推出了5块地,但只有一块是纯属商品住宅。杭州每次土拍,也只有个位数。

 

这些已经成为土拍常态,而这些土地数量,和2021年2022年相比,堪称是九牛一毛,甚至连零头都不如。

 

很显然,在破除了集中土拍的紧箍咒之后,各地土拍推地数量,集中进入到萎缩期。

 

 

2

 

但至少,这些已经是我们最近看到的,关于楼市最好的消息了。

 

问题就在于,除了土拍的火热,在这个市场,你很少再能听到好消息。

 

进入到四月,楼市就不再有好消息了。我们来简单分析一下重点城市,可以看出一些问题的根源。

 

比如说深圳,用大渔老师的说法,整个深圳楼市,信仰都在破灭!

 

3年前,深圳是中国楼市最坚定的那座灯塔,是楼市信仰永不破灭的灯火。

 

2年前,深圳是中国楼市被压制到极致的倒霉蛋,但不怕,至少信仰还在。

 

但是,到了今天,这座城市的楼市信仰,那座永不熄灭的灯塔,轰然坍塌了!

 

这座很多人拼了命的想要进入,赌永远涨,赌暴击,赌财富升值的城市,却一转成为了消灭财富的洞窟。

 

很多人至今想不明白,这座中国楼市能量最大的城市,为何会有今天这样的结果,会这样的一蹶不振。

 

其实根源只有一个,大家被这一次的极端压制给吓怕了,并且对这种压制的威严性深信不疑,对政策的威严深信不疑,反而对于一些利好不信了。

 

同样是信念,只不过已经从看多,滑向了看空。

 

买家看空,觉得还会降;卖家看空,降价走量。

 

所以深圳楼市迎来近些年最大挂牌潮。

 

 

这是一种楼市的样本。

 

另一种样本是北京。

 

北京比深圳好点吧,但也是像过山车一样。

 

 

北京今年最好的时候,是三月份,破纪录地卖了22192套,但是四月直接就降到了13928套,下降幅度很大,已经低于前四个月的月平均值。

 

而这个五月,这个数据将迎来新低。

 

但这反而激发了市场的担忧情绪,越是卖不动了,越是挂牌量更多了起来。

 

比如说在三月份,很多人看着量起来了,可能会观望一下,等着行情再稳一稳,涨一波,然后再挂不迟。因为大家都懂得量在价先的道理,成交量起来了,价格一定随后而动。

 

但是,进入到四月,预期忽然落空了。不但价格没起来,成交量也腰斩了。

 

这时大家方才明白过来,今年可能不会再有行情了,而下一波行情什么时候带来,则是薛定谔的猫,只有造物之神知道。

 

于是就都着急了起来,赶紧想趁着行情的尾声跑了。

 

结果没想到大家都是这样想的,你跑我也跑,最终就造成了楼市的踩踏效应。

 

价格越降,挂牌的越多;挂牌的越多,价格更降。

 

这最终导致的,楼市现在出现了一个普遍特征,是什么呢?

 

出逃情绪堆积之下的疯狂甩货!

 

不管是一线还是二线,不管是南方还是北方,这种情绪正在举国蔓延!

 

 

3

 

楼市从来没有这样撕裂过。

 

这导致——

 

第一,新房和二手房市场的极度断层。

 

现阶段,大多数城市,新房的行情主要是因为倒挂。比如说,云锦东方是上海徐汇滨江的豪宅项目,但新房限价比二手房低了约10万元/㎡。这导致买到一套云锦东方就能赚到2000万元。

 

傻子才不买呢!

 

而类似这样案例,杭州也是层出不穷。杭州土拍和新房市场看似火热。但二手房市场却早已一地鸡毛。

 

 

这可是杭州官媒的报道,这可是赫赫有名的未来科技城。

 

但,行情收缩时又能怎么样呢?一样的佛挡杀佛。


      第二,涨价预期和楼市信心集体共振下行。

 

在所有的看空因素中,这一点杀伤力是最大的。

 

所谓涨价预期、所谓信心,看似冠冕堂皇,其实说白了就是三个字:没赚钱。

 

加了很多杠杆,没赚钱,亏得更多;

 

首付都是借的,没赚钱,亏到坑里了。

 

不但亏了,并且还看不到涨回来的希望。

 

这很残酷,但却无比的真实。因为在将来,至少好几年吧,这将是很多人,很多城市的常态。

 

盛宴已经终结!此后以往,90%的房产,99%的购房人,都将只是徒劳。

 

这并不是耸人听闻,因为,资产价值在收缩,城市核心在收缩,安全边界在收缩,这将成为不可阻挡的趋势!

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