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90%的房企或将消失!

2023年,明源君在很多场合听过一句话:今年要努力保住公司。
 
公司保住了,个人饭碗才可能保得住。
 
这看似一句玩笑话,其实也不无道理。目前不仅地产人担心失业,很多房企也陷入了强烈的生存焦虑中。
 
明源君和一些房企管理层交流,大家共同关注的话题之一便是往哪转型。很多房企之所以匆忙上马代建业务,不过是老板为了缓解内心焦虑罢了,并非真的对这块业务很有把握。
 
房企这种焦虑完全可以理解。在市场规模缩水、行业集中度提升、中小房企普遍挣扎的今天,很多房企都有种朝不保夕的危机感。
 
今天,明源君也想借此话题来谈谈,目前中国现存的10万家房企,未来还有多少能活下去,哪些能活下去。
 
每个行业在走向成熟的过程中,都会涌现一批龙头,在市场上占据着相对稳定且较高的份额。
 
房地产行业也是如此。
 
这两年行业洗牌加剧,百强席位有所更迭,但市场份额依然向着少数的头部企业集中,行业呈现出典型的强者愈强局面。
 
从整体销售情况看,头部房企的市场占有率仍在提升。
 
数据显示,一季度top30房企的销售额均值明显增长,其中top10的销售额均值742.6亿元,较上年增长10.8%;top11-30房企销售额均值247.2亿元,较上年增长13.4%。
 
同时,top10的门槛明显提升,第十位的操盘金额为452.7亿元,同比增长了35.9%。而top30-top100操盘金额的门槛均有不同程度的降低。
 
可见,市场份额正在进一步向头部房企集中。
 
从企业维度,国央企及少数优质民企市场份额上升。
 
行业急剧调整的背景下,地产国央企表现出了更强的韧性,市场占比逆势攀升,进一步加剧市场分化。
 
据统计,今年前四个月,央国企的销售额同比平均增长95%;而民营房企的销售额则同比下降了14.3%。
 
其中,达成千亿级销售额的房企共有六家,除了民企碧桂园、混合所有制的万科集团外,其余四家均为全国性的地产央企。
 
其中,保利发展的上升势头最为强劲。去年,保利发展就定下了“进三争一”的目标,全年共实现签约金额约4573.01亿元,跻身行业第二。按销售金额,保利发展的市场占有率已经连续七年上升,并在2022年达到3.4%。
 
事实上,不止保利发展,这几年房企的投资布局越来越趋同,基本都向着高能级城市聚集。在核心城市里面,少数房企的地位已经非常稳固,行业呈现出明显的两极分化。
 
在核心城市,头部房企市占率越来越高。
 
以广州为例,今年一季度全口径销售额top3分别为越秀地产、保利发展、万科地产,三者加起来市场占有率达到28.9%,较去年期上升了4.2%,较去年同期更是提升了10%
 
再看新一线城市杭州,也是同行呈现出明显的强者愈强格局。
 
从去年的销售数据看,杭州top10房企的市占率已经超过50%。
                                                                                           
其中,滨江集团的销售金额874.6亿元,市占率高达15.5%;绿城中国销售金额533.1亿元,市占率9.4%。另外,华润置地、万科集团 、越秀地产、保利发展、龙湖集团等在当地的市场份额均处于3-5%之间。
 
也就说,这些房企瓜分了当地接近一半的市场,市场集中度可见一斑。
 
在发达国家,单一开发商的市占率最高可达到6%-8%。单从这一点来看,头部房企仍有上升空间。
 
目前,头部房企对未来的预期相对较为乐观,对规模增长也较有信心。反观大部分的中小房企,仍有不少处于停滞乃至萎缩状态。随着行业格局的进一步分化,集中度持续提升,头部房企的市占率持续加大几乎是不存在悬念的。
 
 
任意一个成熟的行业,都必然呈现出高度集中的状态。典型如家电行业,为首的美的、海尔、格力等巨头占据了绝对优势,其他一众企业只能在细分领域里面夹缝求生。
 
在房地产野蛮生长阶段,房企数量也曾经多达6、7万家,历经多轮行业周期的洗礼之后,如今只剩下1万家出头。
 
《国家统计年鉴》显示,截至2021年房地产开发企业的数量为105434家,其中,内资房企101374家。
 
未来,有多少房企能活下来?
 
每一年,都有一批企业因为这样那样的原因消失在大众视线里。房地产企业不例外。
2019-2022年,破产房企的数量分别为377家、408家、343家、308家,也就是说,每年都会有300-400家房企退出牌桌。
 
尽管2021及2022年破产房企的数据处于正常范围内,但不可否认的是,目前很多房企仍挣扎的生死边缘,其中不乏一些原本千亿级别的中型房企。
 
据不完全统计,截至今年五月份,已有12家内房股被ST,有11家港股房企处于停牌状态。
 
其他房企的处境也不乐观。2022年69家典型上市房企净利润亏损527亿元,其中有13家亏损面达到百亿以上,有的房企已经连续两年处于亏损状态。
 
如果从土储的角度来看,最近两年多数房企拿地规模也在急剧下降,不少房企不仅连续两年不补仓,甚至还在甩卖手头的存货。
 
土储,代表着房企的发展潜力。没有土地,意味着不会有新增业务,企业规模会进一步萎缩。据明源君了解,不少小型房企干完手头项目打算“金盆洗手”了。也就说,未来,会有越来越多的小微房企离场。
 
其实,早在几年前,就有观点表示,中国未来只需要10家房企。
 
这种说法略显极端,但行业走向集中化的趋势是不可逆的。
 
这一点在发达国家已经得到充分证实。以美国为例,美国独立法人登记的房产开发商只有500家。相比之下,中国目前的开发商数量还是太多了。
 
重庆市原市长黄奇帆去年在接受媒体采访时也提到,中国独立法人的房产公司有9万家。 而中国有9亿城市人口,这意味着每1万人就有一家房地产公司。
 
“中国房企比全世界开发商加起来都多。以后不需要这么多,有1万家就不得了了”。
 
如果按照内业预测,未来房地产市场将维持在10万亿左右的规模,参照发达国家头部房企6%左右的市占率来计算,头部房企的销售规模为6000亿左右的。
 
这与头部房企目前预估的业绩目标基本吻合。
 
从10万家到1万家,意味着大批的开发商不得不退出。过程必然是阵痛的,对房企来说,与其与趋势为敌,不如趁早谋划出路。
 

过去,房地产开发是“大包大揽”的模式,从投资到开发到销售到运营一揽子打包。而近两年,随着“三高模式”失效,传统的开发思路也被打乱,地产新“活法”逐步显现。
 
参照发达国家的经验,全周期的住宅开发,仅仅是房地产多种业务模式中的一种。
 
房地产是围绕“空间”所进行的经营活动。按照空间的生命周期,可分为空间建造、空间运营和空间服务三大环节。
明源君此前也曾在一篇文章中提到,围绕空间建造、运营和服务,未来房地产可能分裂成为四个行业。换句话来讲,未来地产商可能有四种“活法”:
 
①做投资商,依靠敏锐的眼光,投资优质资产以获取回报。
 
例如这两年险资趁着地产下行,将不少价低质优的不动产项目收入囊中。他们就是典型地产投资商。
 
②做开发商,干老本行,也就是项目全周期开发。
 
即便住宅市场收缩到10万亿左右,其体量依然是巨大的。这个市场容量足以养活一批规模巨头,以及一众的小型企业。
 
③做运营商,依靠出色的运营管理能力,实现项目持续盈利。
 
目前商业中心、长租公寓、产业园等的运营商,就是这类角色。这种模式下,地产商可持有物业,也可选择输出运营管理能力,轻重皆宜。
 
④做服务商,围绕“空间”提供各类服务,赚取服务费。
 
地产人可能注意到,这几年房企里面越来越多部门开始“自力更生”了,代建独立出去、营销公司化、甚至人力部门也被推向市场……未来的房企,可能不盖房,而仅仅是一家与房子相关的服务类企业。
 
上帝关上一道门,同时也打开了一扇窗。
 
住宅开发市场洗牌加剧的同时,地产商的转型路径也日渐明朗。尤其是各类融资工具的不断落地(如REITs、不动产私募股权基金出台,经营性业务“投、融、建、管、退”闭环形成,整个不动产投资链条也趋于清晰完善。
 
这对转型中的地产行业而言,无疑打开了一个新世界。
 
未来,开发商不一定要在住宅开发市场拼刺刀,在投资、运营、服务任一领域拥有一技之长,也可能很滋润的活下去。

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