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感叹:这些年地产高管“被套”进去的人真多

大家好,我是地产高富帅。
                                                                                                   
地产一品塘近期独家报道过多位地产老炮创业,很多人也在留言讨论早期财务自由的高管还是不少,不过近期几位高管却普遍在抱怨被套多年,现在还没及时脱身
                                                                                                                    
早期高周转时代红利期间,各种热钱都投向房地产,开发商几乎是动用很少的资金就可以撬动一大笔资金用来投资。各家地产高管自然也享受了不少红利,跟投入股操作已经成为那一时代的标准动作

 

说起跟投制度的鼻祖肯定是万科了,早期这个制度一出来就在地产圈炸开了锅,并且在后期碧桂园对跟投机制做了一定的补充升级,让这个时代的红利迅速飞起来。
 
2014年4月,万科开始了事业合伙人的尝试,要求管理团队自己掏钱购买万科股票,与股东同声气、共冷暖,一荣俱荣,一损俱损
 
2015年,万科先后推行了“公司持股计划”和“项目跟投制度”。这两个制度成为万科合伙人机制的重要方面。万科的项目跟投制度与PE类似,要求除旧改及部分特殊项目外,所有新项目配套跟投计划,项目操作团队必须拿出自己的钱和公司共同投资。
                                                                                                                            
这一动作预示着很多项目都是高管自己的投资产品,自己操盘自己投资,这收益诱惑非常大,所有当时在这个时代的标记就是快,只有快周转,资金成本风险才有保障,现金流流动起来收益也就更大。
 

 
继万科推出事业伙人制度后,碧桂园、金地、新城、旭辉,阳光城,越秀、保利、绿地、首创等大型房企迅速跟进。
 
而其中又以项目跟投制最受追捧,一度风靡各大型地产公司。甚至成为企业稳定高管团队的利器,你想离职么,对不起?还有几百万跟投在项目上。
 

以万科为例,实行项目跟投制度后,员工变身合伙人带来的改变是显而易见的,比如:项目效益更好,因为利益相关,经营团队会竭尽全力去寻觅价格更合理的投资机会,拿地更谨慎,努力获取效益更好的项目。

 
项目操盘进度加快,决策迅速,给与市场的反馈肯定会很快,实行项目跟投以后,从拿地到开盘平均时间缩短5个月,看起来是非常靠谱的。
 
这套机制出现之后,地产人全民狂欢开始,不管是项目总还是还是高管,还是其他职能核心员工,把自家工资存款纷纷上交公司。也让自己与公司深度捆绑,那个时代不少地产人体会到了收入是个人工资5-10倍的快感。

 

碧桂园过亿年薪区域总裁出炉之后,成就共享逻辑直接上升到了最新的高度,多少房企效仿更大的杠杆,更有夸张的就是有些房企区域董事长任职硬性条件变成了你可以投多少钱,有钱投才能干这个位置。

 

这套机制从原先的激励制度慢慢演变成了一个无法管控的杠杆游戏,其中的风险很多人其实早就想得到,但是没人去多说,因为此刻的地产行业就是金融游戏。

 

随着城市大基建,城镇化建设的红利消失,2019年之后的中国房地产游戏规则突然改变。不少金融杠杆玩家突然意识到之前的玩法好像出问题了,项目滞销是小事情,周转不灵才是大事,房企暴雷正式打响第一枪。

 

 

三道红线出台+各地的各种调控政策出台,地产老板的生意多少都有些影响了。早期跟投的项目能保住本金都算不错了,盈利几乎是异想天开,各家的内部理财相继暴雷,一场浩浩荡荡金融的狂欢就此终结

 

回头看,在2016-2019年这批地产高管,身价几乎都是过亿以上了。因为只要你做到城市总了,一个城市十个项目,每个项目投100万,一年下来周转的盈利都非常乐观。

 

但是很多高管的跟投至今都没有退出,这部分人似乎也市场遗忘许久,市场上永远都在吹嘘那些奖金过亿的大佬,很多地产人年薪不到百万的却负债上千万

 

多位房企员工对地产一品塘跟投出现问题,比如,离职无法退出此前参与的跟投,项目已达到清算条件,但是迟迟无法收到本金。此外,即便部分房企提出“以跟投款抵房”,也很难获得员工的认可;

 

在房地产蒙眼狂奔的时代,跟投制度发挥了不小的作用,利润增长的前提也保证了企业和员工能够实现利益共享,然而,当跟投制度的风险升高,能否强制要求员工必须跟公司承担风险,这显然是一个有待商榷的议题,

 

说白了,都是时代的洪流让我们有机会搏一把,那些赌赢的大佬可以成功上岸,留下的小虾米肯定需要买单,任何投资都不是一本万利的,只是输家永远都是底层。

 

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