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一线城市，终于上“硬菜”了

2024-05-27 22:14:00

刚刚，上海推出楼市新政，意义非常重大。

下面是政策的重点内容，可以总结为两个方面：

一、限购政策调整方面：

1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；

2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（新城以及南北转型等重点区域2年)；

3、取消离异购房合并计算住房套数规定；

4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；

5、对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；

6、优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。

7、对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

二、信贷政策优化方面：

1、首套商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%）；

2、首套商贷最低首付款比例调整为不低于20%；

3、二套商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，目前为3.9%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区目前为3.7%）；

4、二套商贷最低首付款比例调整为不低于35%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区不低于30%）；

5、首套个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元；

6、多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元；

7、申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%（自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区最低首付款比例调整为30%）。

转自微信公众号：小胖看房

此次上海楼市新政，可以解读为“双响炮”——即在限购和信贷上双重层面的超预期放宽。

在限购层面上，我们早有预测，上海、广州将有新政策。

这一预期是基于以北京为先行者启动的新一轮限购松绑措施。

4月30日，北京给具备北京购房资格的客户多一套买五环外住宅的名额。

由于北京是首都，需要疏解非首都功能，对外地人的购房政策保持相对严格，这也是支持长期发展战略和雄安新区建设的一部分。

未来，即便是在北京郊区，完全取消限购的可能性也很小，核心区则更不用说。

5月6日，深圳开启分区限购，在非核心区购房放宽至社保/个税3改1。（非核心区：盐田、宝安（不含新安、西乡街道）、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏）

此次新政，给深圳定义了楼市核心区：“罗湖区+福田区+南山区+宝安区的新安、西乡街道”。

如果接下来深圳楼市还出现反复走冷的情况，那么其非核心区完全放开限购的可能性比较大。

至于深圳核心区，完全取消限购的可能性也不大，因为深圳核心区的新房供应太少了。

在北京、深圳接连发布楼市新政后，广州、上海处于“越位”状态，我们早就预测，这两个城市很有可能在近期也发布新政。

下图为上海刚刚发布的楼市新政限购地图，整个城市的限购范围呈现三个梯度。

在松绑力度上，上海应该和北京一样，不会完全放开郊区限购，但是未来还有进一步放松的空间，非核心区放宽社保/个税至1年都有可能。

而在核心区，上海取消限购的可能性不大。

接下来，我们判断广州也会出政策，甚至是全面取消限购也有可能。

这一次上海楼市新政，还有一个非常重要的突破，即将首付比例最低降至20%并下调了利率，这一变化具有深远的意义。

自5月17日以来，央行发出“三支箭”，各地市场活跃度明显提升。（517楼市新政：首付最低15%；取消购房利率下限；下调公积金贷款利率）

而上海的信贷政策调整，不仅是对“517楼市新政”的响应，也会对其它一线城市产生示范效应。

在广州即将到来的限购松绑中，大概率会同步放宽首付比例，力度可能会稍强于上海，比如核心区最低2成首付，非核心区最低1.5成首付。

未来北京和深圳预计也将跟进上海的步伐，执行首套房首付比例最低2成的信贷政策。

作为中国的四大一线城市，北京、上海、深圳和广州常被视为楼市的天花板。他们在政策上的调整往往具有标杆性质，起到引领作用。

当这些城市率先放宽信贷和购房条件，不仅能够促使本地楼市回暖，同时也可能带动全国楼市的整体复苏。