周五一个消息，国家通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

然后网上一堆低端自媒体就开始胡扯，说什么棚改又来喽云云，笑死了人。

一般人可能对“城中村”没什么概念，以为城中村=老破小，改造=拆迁，所以就有了上文滑稽的一幕，看到“城中村改造”就觉得又要大拆大建了。。

广义的城中村自然是指各种老破小聚集地，但实际上来说，城中村应该是下图这样的：

一般来说，城中村是指那种特别破、人口特别多、特别密集的地方。比如广州深圳的城中村，几乎是0的楼间距能有十几层那么高，还没有产权，源于几十年前监管缺失，农村居民疯狂向上加盖，到今天已经成了城市的伤疤，又破又危险影响市容还拆不掉。

所以广东的朋友反而对这条新闻麻木了，因为他们这么多年来一直在城中村改造，星河、佳兆业等一大帮子广东开发商，最主要的业务就是城中村改造，而改造方式也丰富多样，有的是拆迁，有的是出新，有的是政府租下来再作为公租房租出去等等。

所以这告诉我们2件事：

1、城中村不是老破小，而是那种很大一片、很破的聚集地，本身体量就有限；

2、改造不等于拆迁，而是拆迁+出新+政府回租的组合，所以拆迁的体量就更是“有限中的有限”了。

为什么说这次不会大拆大建呢？

1、资金不足。

几年前咱们确实进行过大规模棚改，拆了很多房子，但这些都是要钱的，要给老百姓很多拆迁费。

之前的拆迁费是国家提供，当时有个金融工具叫PSL(抵押补充贷款)，相当于国家借钱给地方去拆迁，有了这笔强力资金的支持，棚改才得以顺利进行。

而这次呢，几乎没有提到资金来源，意味着需要地方上自己拿钱去改造，考虑到地方财政吃紧，无力支持大面积拆迁，所以拆迁可能性不大，规模也很小，更多应该只是“改造出新”。

2、拆迁不符合主流意识

从社会舆论来说，大概在2018年附近，社会上有一股批评棚改的声音，说大范围拆迁+货币化安置，导致很多拆迁户拿钱冲向售楼处，短期的供不应求使得2015年房价暴涨。

正因为如此，2018年后我们就很少去搞大范围拆迁了，而是提出了一个新概念，叫“老破小出新”，这样既能改善民生，也能一定程度刺激经济，所以我们今天会看见很多老破小外立面都挺新，都是几年前大范围出新的结果。

当时还有个段子，说身边一个朋友，等了5年的拆迁，结果施工队来把他家出新了。。。

到了今天，住房不炒依然是主旋律，那么无论从舆论还是实际影响来看，大拆大建都不太可能，更多的应该只是“改造出新”而已。

所以大家要明白，为什么通知是“城中村改造”，而不是“城中村拆迁”，这是有明显区别的。

3、公租房将会承接拆迁户，而不是商品房

这几年，以及未来很多年，国家都在建大量公租房，事实上现在包括上海在内的老破小崩盘，以及老破小房租暴跌，都和公租房有很大关系。

公租房属于国家出租，可靠性极强，不会出来“傻X房东”或者“租2个月不租了”的情况，意味着年轻人可以尽管去租房，效果与买老破小一样，对楼市打击其实是很大的。

城中村改造会持续多年，每年都伴随着公租房的大量交付。今后，即便我们出现了一些拆迁，公租房也可以承接这些拆迁户，而不再会出现大量拆迁户涌向售楼处的情况，所以对房价的影响会非常有限。

故而我们要明白，这次的城中村改造，本意是通过改造出新来带动相关行业发展，以改善经济，而不是通过涨房价来刺激经济，所以是不会大拆大建，也不会改什么棚改2.0的。

我知道，很多人看了我的文章会很不爽，因为大家都有房子，都希望房价暴涨然后让别人接盘，而我每次都在泼冷水。

但我这么久来，无论什么“史诗级救市”、“存量房贷”的解读都是非常准确的，所以纵然各位不喜欢听，但实话就是实话。

每隔一段时间就有自媒体炒作“棚改”，像月经一样

下面继续说一下实话，那就是我对旧改与拆迁的看法。

其实我是不太赞同老破小改造的，因为改造不起来。

老破小改造，8分都在外立面上，而老破小最麻烦的户型、朝向、建筑寿命、停车位、电梯、物业以及各种管道电线的腐化，这些一概无法改造。

所以改造这事，表面上比拆迁省钱，实际上是浪费钱，因为真的没起到太好的效果，且从刺激经济角度来说，对相关行业的带动也远远不及拆迁。

改造能解决停车吗？

所以我个人更加倾向的是拆迁，这才是更合理的做法。

但拆迁后怎么处理，也很难。

比如拆迁后给安置房，还是给现金让业主自己买房呢？

我认为安置房时代已经过去了。

今天我们再去各种安置房聚集区，会发现一件很可怕的事情，那些安置房又密又乱又丑，里面户型、梯户比依然很差，业主们嫣然从一个贫民窟换到了另一个更高、更远的贫民窟而已。

拆了个城中村，又建一个城中村，更可怕的是，这些超密集的30层大高楼，今后怕是永远拆不掉了。

那这有什么意义呢？

安置房还不如老破小

所以货币化安置其实是更合理的做法，哪怕它会带来2个问题：

1、房价上涨问题，所以需要控制好拆迁节奏；

2、居住环境问题，当大量原住民涌入商品房，他们的生活习惯（阳台支晾衣架，电瓶乱停，堆杂物，不交物业费）等问题会蔓延到很多商品房小区里，尤其是附近的小区，也会对附近人群产生干扰，这就需要一代人的时间来解决了。

总之呢，任何做法都不会尽善尽美，只能“两者相较取其轻”。

最后我还是想说一下，今天的楼市，政策面已经盖棺定论了，就是住房不炒，建议大家把精力都放在经济之上，而不是天天去琢磨政策。政策是不会转向的，只有经济好了， 房价才可能好，其他都是假的。

就这样吧