现在提到公寓,就像死去的记忆突然袭击我。
因为公寓凉凉,已经很久了,很多人也都只盯着住宅,不关心公寓了。
但现在的公寓市场,保准吓你一跳。
北京的公寓价格跌回13年前了,诸葛找房的数据,2017年北京公寓成交均价35668元/㎡,2023年成交均价21366元/㎡,跌了一万多一平,比13年前的2010年还要低。
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深圳有公寓直接从单价17万跌到4万,当然说公寓不准确,因为八卦岭宿舍是宿舍性质,也有少量住宅,不过没什么区别。
长沙公寓光库存就能卖16年,克尔瑞的数据,2024年,长沙酒店式公寓库存367万方,去化周期16年。
其他城市的公寓,也还是跌到底掉,仍然卖不出去。
比如济南一些西客站、唐治大户型公寓,总价已经跌成了当年的首付款;
上海青浦的绿地某公寓,22年的时候还能卖到3万多,去年只能卖2.3万,今年直接没有成交;
郑州很多在售公寓都卖成了现房,价格也都普遍每平降了三四千,但也根本没人买。
总之,早几年公寓买的有多疯狂,现在公寓就凉的有多彻底。
卖不动,根本卖不动。
为啥卖不动呢?
很简单,住宅都没人买了,更别说公寓了。
买公寓无非是两种人,一种是资金有限买来自住的小年轻,一种是手里有闲钱买来投资博收益的投资客。
现在这两类人不说都没有了,但也不多。
小年轻没什么钱,看中性价比,公寓位置核心,不限购,价格低,装修得好看,所以过去还能唬住不少人。
但现在,救市政策的一顿操作,公寓所谓的“性价比”已经被住宅打得满地找牙了。
它不是总价低吗?但奈何它首付比例高啊,现在住宅首付已经普遍降到1.5成了,公寓还是雷打不动的5成(只能贷10年),买一套30万的公寓,首付要给15万,买一套100万的住宅,首付也是15万。
公寓40/50年产权,商水商电,不能上学,很多都是盖的又密又挤,隔壁邻居不是做美甲的,就是干美容的。没有歧视这样行业的意思,单就居住氛围来说。
住宅70年产权,民水民电,既能落户,也能上学,邻居都是和你同一阶层的人。
这用脚指头都能做对的题,不用我说,也知道怎么选吧。
再说投资,公寓的投资收益有两类,一是房价涨幅带来的增值收益,二是出租带来的租金收益。
首先房价涨幅的增值收益,先不说公寓的价格还会不会涨,单交易税费就够你喝一壶。
啥意思?就是要享受到房价涨幅带来的增值收益,前提是把房子卖出去,要把房子卖出去,交易税费少不了。
公寓交易税费高,早就是大家都知道的事情。
新房公寓,需要缴纳3%的契税,100万也就是3万,比住宅的1%高2个点。
二手公寓,什么个税、增值税、土地增值税、印花税,但凡能叫出名字的,都要缴一缴,综合算下来,大概有房子总价的30%或者是增值差额的55%。
打个比方,当初你50万买的公寓,现在涨到100万了,你要卖房变现,把各种杂七杂八的税费一算,大概需要缴30万税。
房子一共涨价50万,还要缴30万的税,这……
那估计有人就说了,诶,不对啊,羊毛出在羊身上,税费应该是买家出吧。
这话你过去说说那没问题,现在你想把房子卖出去,羊毛出在羊身上,那估计你是找不到那只羊了,你的房子也压根卖不出去。
卖不出去,就是纸面财富,一堆钢筋水泥壳子而已。
其次看租金收益,房地产市场不好之后,关注租金回报率的人越来越多了。目前一些公寓因为价格大跌,租售比也上来了。
济南有公寓租金回报率去到8.83%,广州有公寓租金回报率去到7.5%,南昌也有公寓租金回报率可以达到6%左右。
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这吊打市场上所有理财产品的回报率,看起来是不是很喜人。
但实际上你去了解就知道,这些租金回报率高的都是位置非常好的公寓,比如广州万科云城米酷,周边就是中国移动、小鹏、网易这些大厂,根本不愁租的。
但是大多数公寓的租金回报率就没那么高了,很多公寓都是每个月能拿到的租金只是理想值,算上空置成本、折损成本、装修成本啥的,投资收益估计连银行大额存单都追不上,还要操碎了心。
所以如果大家有闲钱想投资核心地段公寓的,还是要算好经济账。
公寓卖不动,现在最急的人不是二手业主,而是开发商和地方。
二手公寓卖不出去,出租、自住都可以,一手公寓卖不出去,是房企搞不定的资金来源问题以及系统性的金融风险。
还是以长沙来说,长沙的公寓库存是367万方(卖16年),住宅库存是540万方(卖1.7年),商业库存是164万方(卖14年),办公库存是98万方(卖14年)。
冠绝全国的数据……
说明了啥,开发商盖这些房子找银行借了不少钱,现在都卖不出去,开发商拿不到回款,欠银行的钱也不好还,系统性的金融风险就少不了。
所以最近长沙才搞出了商改住,商改住就是支持公寓这些产品性质的房,改成住宅,无论是用水用电,还是子女上学,购房贷款方式等都和住宅没有区别。
因为涉及到对住宅的冲击,这在过去是绝对不被许可的。2017年的时候,就有不少城市陆续出台了“禁公寓令”,商改办、商改住也都被杜绝了。
也是从那时候开始,商住公寓的市场成交开始断崖式下跌,公寓市场破局成为难题。
现在商改住重出江湖,就是想救一救几乎死掉的公寓市场。
能不能救活呢?难。
商改住后的公寓,就是两条路,要么走市场渠道卖出去,要么被政府收了做保障房。
小户型公寓可能会因为总价低有一波市场热度,但对应改善群体的大户型公寓就另说了,这类群体目前市场可选产品比较多,要求也都比较高,商改住后的大户型公寓几乎没什么优势。
被政府收购做保障房,现在还停留在政府没钱的阶段,所以短时间内也没什么希望。
总之,公寓想要破局,难,但商改住也算是一条看得见希望的路径吧,之后预估一些公寓库存大、去化难的城市也有可能效仿长沙。