7月21日，新华社正式公布了二十届三中全会上审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》文件，并同步发布了关于该文件的说明。
《说明》全面解释了为何要制定这样一个决定。主要有四个迫切需要：
第一，这是凝聚人心、汇聚力量，实现新时代新征程党的中心任务的迫切需要。
第二，这是完善和发展中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化的迫切需要。
第三，这是推动高质量发展、更好适应我国社会主要矛盾变化的迫切需要。
第四，这是应对重大风险挑战、推动党和国家事业行稳致远的迫切需要。
一言以蔽之，推动进一步全面深化改革并推动中国式现代化，是面对当前国内外复杂形势下的最好办法，也是推动中华崛起的最好办法。
《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，这份文件的目的，文件名称已经给出，进一步全面深化改革和推动中国式现代化，前者是方法，后者是目的。
全文“改革”一词出现了146次，出现频率最高。内容包括教育改革、体制改革、税制改革、房地产制度改革、科技体制改革等等一系列改革措施。
加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
整份文件非常长，而对房地产的表述，只有短短的一段，更像是一带而过。此外，“房地产”一词在文件中只出现了4次。
可供对比的是，“改革”出现了146次，“开放”出现了35次，“科技”出现了52次，“教育”出现了36次，“中国式现代化”出现了25次。
从出现频率的安排上，可以看出中央对待房地产的态度，已经转变：未来是科技驱动经济发展的时代，房地产驱动经济已经成为过去式。只有科技、教育，才能实现中国式现代化。
这种态度的客观支撑便是，房地产对经济的贡献越来越弱，上半年是经济发展中唯一的负累。
7月16日，国家统计局公布的二季度和上半年GDP初步核算数据，其中房地产业成为唯一的负增长行业，占GDP比重降至5.76%。
来源：国家统计局
尽管只有一段表述，但信息还是蛮丰富。蓝色字体之前，都是之前官方文件中反复出现的表述，蓝色字体部分，则是最新表述。
“允许有关城市取消或调减住房限购政策”，这意味着接下来一线城市还会继续松绑限购。
今年上半年重点城市大部分都取消了限购，当下仍保留限购的只有北上广深、天津、海南。
“消普通住宅和非普通住宅标准”。1998年房改以来，是满足民众从无房到有房的阶段，未来是满足民众“有房子”到“有好房子”的阶段。也就是说，未来开发商需要卷的是品质，建设更多好房子，在这种背景下，普通住宅和非普通住宅的标准需要取消，才能降低购房成本，满足民众对好房子的购买需求。
“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，这句话中，后面一句是重点，意味着预售制将逐渐过渡到现房销售。
考虑到当下的房地产环境，大多数房企都挣扎在债务泥淖中，一刀切、全盘现房销售不太现实。
但如果逐步推进现房销售，大家更不敢买新房。所以，现房销售必须推进，哪怕速度不能快。
本号早有呼吁，可以选择一批有实力的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波等城市，和有担当的国资房企率先试点。分步执行，然后再逐步推广。
“完善房地产税收制度”，这句话让市场掀起了房地产税是否快要到来的猜想。
因为早在2021年，财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”。当时，舆论都在谈论哪些城市会率先试点。
但后来房地产急转向，让房地产推进搁浅。2022年厦门发布的《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》后来也被撤掉，足以说明短期内不会到来。
当下并不是征收房地产税的好时机，尽管由于土地财政跳水，地方政府钱袋子紧张。那么“完善房地产税收制度”在暗示什么？
最可能的解释，应该是降低房产交易阶段的税收，未来再增加持有阶段的税收。
关于税制改革的内容，占文件很大的篇幅。其中关键段落有：
建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。完善财政转移支付体系，清理规范专项转移支付，增加一般性转移支付，提升市县财力同事权相匹配程度。建立促进高质量发展转移支付激励约束机制。推进消费税征收环节后移并稳步下划地方，完善增值税留抵退税政策和抵扣链条，优化共享税分享比例……
这段话，其实就是为了解决当下地方城市因为土地财政收入跳水陷入的尴尬处境。
全国卖地收入自2021年见顶之后，一路快速下滑。
2021年全国卖地收入8.7万亿，2022年降至66854亿元，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。
制图：城市财经；数据：财政部
进入2024年，趋势并没有改变。财政部6月24日公布的数据显示：
2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元，同比下降14%。
2024年即将过半，5个月卖地收入只有1.28万亿，月均卖地收入只有2560亿元。以14%的跌幅估算，今年全年卖地收入可能跌破5万亿。
具体到地方来看，今年前5个月内地31个省市自治区，除了西藏缺少数据外，其余30个地区，只有青海、北京、海南、福建卖地收入同比有增长，其余均在下跌。
其中安徽、宁夏、广州、贵州、天津、吉林、江西跌幅靠前，卖地收入同比跌幅均在50%以上。
因为卖地收入的拐点，不仅是楼市的拐点，更是地方财政收入的拐点。
1994年央地财政分灶之后，中央独享消费税、关税、船舶吨税、车辆购置税、以及央企上交的税收等。
非海关代收的增值税、国企民企税收、资源税、印花税都是央地共享。
为了弥补地方税收欠缺，卖地收入划归地方。因此，卖地收入成了地方重要的钱袋子，甚至是主要的钱袋子。
前些年，主要城市卖地收入动辄上千亿，杭州、上海、北京更是在3000亿左右，所以地方城市基础设施建设大规模进行。
粤开证券研究院梳理的数据显示，2023年除了缺少数据的辽宁、西藏外，公布数据的29个地区卖地收入相比于高点，无一不在下降。
其中青海、黑龙江的卖地收入相比于高点，膝盖斩了，跌幅超过70%。
云南、甘肃、广西、天津、山西、广东、河南的卖地收入相比于高点，均腰斩。
地方极度依赖的卖地收入大跳水，是最近三年地方政府爆发债务危机的主要原因之一。
2020年疫情爆发初年，封锁不断，地方经济发展受困，于是当年中央给予了地方83339亿元转移支付，相较于2019年，增加了8924亿元。
到了2022年，疫情再次肆虐，其对地方经济的影响程度丝毫不亚于2020年。于是，中央再次加大财政转移支付力度。当年转移了97144.75亿元，转移数量足足比2021年多出了13774.75亿元，增量创历史新高。
2023年，中央对地方一般公共预算转移支付首次突破10万亿元，达到了102945.19亿元。
制图：城市财经；数据：财政部
在这种背景下，如何提高地方政府的钱袋子，成为当务之急。
2024年，官方在“关于2023年中央和地方预算执行情况与2024年中央和地方预算草案的报告”里再次提出，要“研究健全地方税体系，推动消费税改革”。
健全地方税体系、推动消费税改革，成为了新方向。而市场上，呼吁将中央独享的消费税分给地方以及加税，声音越来越大。
一方面，国内消费税收入体量较大，目前是中国第三大税种，2023年国内消费税收入约1.6万亿元。
另一方面，2019年国务院发文明确，在征管可控的前提下，后移消费税征收环节，改革调整的存量部分核定基数，由地方上缴中央，增量部分原则上归属地方。
这一次《决定》的发布，算是正式拍板，不仅要与地方分享消费税，还要增加对地方的一般性转移支付。
《决定》中“教育”一词出现了36次，比“开放”出现的次数还多一次，足可见对教育的重视程度。
逻辑并不复杂，科技是未来经济发展的驱动力，而科技需要人才助力，人才则需要优质的教育来培养。
文件也有明确表述，“教育、科技、人才是中国式现代化的基础性、战略性支撑。必须深入实施科教兴国战略、人才强国战略、创新驱动发展战略，统筹推进教育科技人才体制机制一体改革，健全新型举国体制，提升国家创新体系整体效能。”
深化教育综合改革……优化高等教育布局，加快建设中国特色、世界一流的大学和优势学科。分类推进高校改革，建立科技发展、国家战略需求牵引的学科设置调整机制和人才培养模式，超常布局急需学科专业，加强基础学科、新兴学科、交叉学科建设和拔尖人才培养，着力加强创新能力培养。完善高校科技创新机制，提高成果转化效能。强化科技教育和人文教育协同。加快构建职普融通、产教融合的职业教育体系。完善学生实习实践制度。引导规范民办教育发展。推进高水平教育开放，鼓励国外高水平理工类大学来华合作办学。
优化区域教育资源配置，建立同人口变化相协调的基本公共教育服务供给机制。完善义务教育优质均衡推进机制，探索逐步扩大免费教育范围。健全学前教育和特殊教育、专门教育保障机制。推进教育数字化，赋能学习型社会建设，加强终身教育保障。
第一段强调的是未来高校需要建立与时俱进的专业，尤其是要能够帮助国家突破技术瓶颈的专业。
在文件关于未来产业的表述中，直接点名了未来要着重发展的八大战略性产业，包括新一代信息技术、人工智能、航空航天、新能源、新材料、高端装备、生物医药、量子科技等战略性产业。
这意味着，未来高等学府中，这些产业需要的学科人才专业，会重点扶持和培育。
“建立同人口变化相协调的基本公共教育服务供给机制”，这句话意思很明了，人口与教育资源匹配，学生人数减少的城市，一些幼儿园、小学、中学该关闭的关闭，而学生增加的城市，则要增加学校数量。
去年11月份，湖南省就发布了一份包含该主旨的文件《关于应对学龄人口变化调整优化中小学幼儿园布局的通知》。
有序组织幼儿园设并转撤。严把普惠性民办幼儿园认定标准，合理布局普惠资源。在城镇新增人口集中地区新建、改扩建一批公办幼儿园，城镇新建住宅小区配建幼儿园应办成公办园，农村地区原则上不再新增幼儿园。办好乡镇公办中心园，依托乡镇公办中心园对村幼儿园（点）实行一体化管理。积极探索实施学前教育服务区制度，统筹运用服务区学位资源，满足适龄幼儿就近入园需要。幼儿园学位富余的地区，要切实合理地引导办园质量较差、幼儿人数较少的幼儿园合并、撤转。在满足学前教育普及的基础上，鼓励支持有条件的幼儿园招收2－3岁幼儿开展托育服务。
第一，人口不断流出、减少的农村地区，不再新增幼儿园。
第二，加快公办幼儿园普及，推动民转公，这是当下大多数城市正在做的事情。
第三，各城市各片区按照人口依据，人口流入片区，增加公办幼儿园，人口减少地区，幼儿园要合并、裁撤。也就是关停的意思。
受全国新生儿人数连续7年下降影响，学生荒已经出现。
教育部3月份召开的发布会上公布：
2023年，全国共有各级各类学校49.83万所，比上年减少2.02万所，下降3.9%；各级各类学历教育在校生2.91亿人，比上年减少151.26万人，下降0.52%
学生人数减少，当下主要集中在幼儿园。
2023年，学前教育在园幼儿4093.0万人。这一数据，相比于2022年，减少了534.55万人。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从历史数据来看，幼儿园在园人数在2020年就已经见顶，2021年幼儿园在园人数较之前减少了13.06万人，是多年来幼儿园在园人数首次减少。
2022年，在园人数加速减少，减少了177.66万人。在园人数加速减少之下，引发了幼儿园数量首次减少。
教育部公布的数据显示，2022年共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所。
全国共有幼儿园27.44万所。其中，普惠性幼儿园23.64万所，占全国幼儿园的比例86.16%，比上年增长1.2个百分点。全国共有学前教育在园幼儿4092.98万人。其中，普惠性幼儿园在园幼儿3717.01万人，占全国在园幼儿的比例90.81%，比上年增长1.26个百分点。
27.44万所幼儿园，相较于2022年的28.92万所，一年减少了1.48万所。数量已经二连降，且相比于2022年减少的5601所，关停潮明显加速了。
小学、中学及以上的学生资源全国整体虽然还没有开始减少。
除了幼儿园，小学、初中、高中、大学的学生人数仍在增加。
但是，这种趋势很快会延伸到小学，2017年新生儿人数开始减少，那一年出生的孩子今年已经7岁了，已经上小学了。
从今年开始，小学在校生人数大概率会接棒幼儿园人数开始减少。
事实上，人口率先减少的东北地区，早就出现了小学生荒。
2013年至2022年十年间，黑龙江消失了近六成、合计1900余所小学；吉林消失了近五成、合计2600余所小学；辽宁也消失了2200余所小学，降幅近一半。
以人口减少规模最大的黑龙江省来看，该省小学在校生人口2012年有186.8万，2023年跌至106万人，十二年减少了80.8万。
辽宁小学在校生人数从2012的213万减少至2023年的199.4万，十二年减少13.6万。
东北三省过去十二年小学生合计减少了127.27万人。
东北只是先行而已，全国人口正在加速减少，学生荒会蔓延至全国。
本号一再强调，人口问题，是一个社会的综合问题，它牵涉到经济、就业、生育、教育乃至产业结构与制度设计。
它决定了我们未来的发展方向以及各种顶层设计的制度。百年未有之大变局，不仅是世界格局之变、发展机遇之变、思维方式之变，还有人口之变。
所以，未来很多方面，都需要进行与时俱进地调整。
《决定》还强调，“完善义务教育优质均衡推进机制，探索逐步扩大免费教育范围”。
前半句，意味着“教师轮岗”制度可能会逐渐向全国推动。
2021年深圳率先发起“教师轮岗”以来，目前有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚合计12个城市官宣，开启教师轮岗。
教师轮岗的目的有两个，一是打破优质教育资源被名校垄断的局面，二是刺破天价学区房的泡沫。
天价学区房，不仅干扰房地产市场的价格，也对教育公平的原则进行了干扰。显然，在这种模式之下，好的学校，好的老师，永远只能是富裕家庭享用。于是，阶层愈发固化，寒门出贵子的事件，越来越少。
目前，彻底执行“教师轮岗”的，只有北京。未来，北京的经验会推广至更多的城市，乃至全国。
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