今天是来帮大家避坑的。
前段时间,发生了两件大事:
一件是长三角超级大环线开通,串联起上海、南京、合肥、杭州等长三角主要城市;
另一件是深中通道通车,将中山与深圳乃至整个粤港澳大湾区紧密相连。
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所以很多人又开始关注环深、环沪城市!
真想不通,北三县、燕郊的血泪史还历历在目,竟然还有人关注环一线?
我敢这么说:
所有的环一线城市,都是房产投资的大坑!
1
Grain Rain
先给大家回顾一下环京。
2014年的时候,北京市政府准备东迁通州,北三县直接爆了!
房价一路飙升,从7000多一平直接飙到2万多,记得2017年的时候,燕郊某楼盘直接干到了4万。同一时间,杭州的奥体才4万,钱江世纪城才3万出头。
结果呢?燕郊房价一落千丈,有人350万买的一套房,市场价跌到了150万,净亏损250万。
2017年啊!
说实话,算不上最高点,你就是闭着眼睛,随便买一个二三四线城市,它都不至于崩的这么惨!
所以现在竟然还有人敢去看环沪、环深?
![图片](/image/article_1721352304986_T1_698_768.jpg)
我们来看看环沪。
很多地方已经腰斩,如今在腰斩的基础上还准备膝斩。
比如平湖独山港的某盘,2019年底开盘的价格9000多块,今年1月份的二手房就已经只要7000了,现在跌到5000多。
交房三年,本金亏了三分之一,如果是贷款的亏50%很正常。
还有嘉善,尤其是嘉善南站附近的房子,2021年的时候能卖到16000一平,主打的就是到上海只要23分钟。
但是到今年5月的时候,6000就能往外卖。
再看环深,更是无数买房人的噩梦。
去年惠州的海景房跌成白菜价,2018年单价1.8万,到了2023年已经跌到7000多一平米,而且根本卖不出去!
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从2023年至今惠州的房价已经下滑了20%左右,与2020年楼市高峰时期比较,下降幅度接近50%。
环广更惨。
2015年的时候,清远房价才3000多一平米,到了2018年干到8000多,当时清远的平均工资才2000多!
果然,从2018年开始,清远房价开始疯狂下跌。
原来1万元每平米的学区房,现在跌到了3000元一平米,更别提其他普通小区了,白菜价都没人买。
北上广深,环一线全军覆没!
2
Grain Rain
注意,不要觉得6000、7000很低了。
在我看来,还远远没有到底,在跌两轮都不是问题。
为啥这么不看好?
核心是环一线的购买逻辑不是取决于房价,而是购房资格!
大家想一想,是谁在买惠州?是谁在买清远?是谁在买平湖?
是在北上广深没有购房资格的人!
房价从来不是最大的阻碍,四大一线城市房价虽高,依然有大量便宜的房源,哪怕是老破小、边角料。
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深圳龙岗区、坪山区,1万多的房子不是没有,价格比深圳的中心地带低得多;
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广州的从化、花都、增城,大把单价万元的二手房;
![图片](/image/article_1721352353214_T1_698_768.jpg)
上海的金山、崇明,单价一两万的房子很多;
哪怕是北京,房山、顺义、门头沟均价也不过3、4万,郊区更便宜。
所以不是买不起,是没有购房资格!
但是现在限购放松了!当初买清远、买惠州的人,会不会第一时间冲进广州、深圳?
你以为大湾区一体化了,长三角一体化了,但清远依然是清远,广州依然是广州,惠州依然是惠州,深圳依然是深圳。
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买哪里不重要,重要的是户口本上的两个字!
因为户口是一座城市社会福祉的入场券,城市能级越高,这个入场券的价值就越高!
这也是为什么,时至今日除了广州落户放的比较松,北上深没有一脱到底,没有买房送户口的原因。
眼看着一线城市的限购和落户都松动了,还去买环一线,那不是脑子进水了?
3
Grain Rain
我们一定要明白,所谓的超级大环线、深中通道,利好的是谁?
从产业的角度,当然是利好周边城市。
以深圳通道为例:
深中通道建成通车之后,深圳的产业外溢,对于中山来说是利好。比如把中部设在深圳,把工厂设在中山,不管是场地成本还是人工成本都会更低。
还有物流,以中山为代表的珠江口西岸城市聚集着大量家电、照明、服装等企业,其中许多以外贸出口为主,出口路径包括海运和空运。
一些需要空运的货物,以往只能走广州或珠海,现在可以选择深圳,时间成本和运输成本都更加可控。
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但是从楼市角度,反而是利空周边城市!
因为城市之间人口的流动,都是低能级向高能级流动,购买力同样如此。
最典型的就是苏州和上海,苏州一个强二线城市,为啥脱得比很多三四线城市还干净,不就是怕被上海吸走么?
要知道苏州到上海的高铁,一天将近200趟,每1个小时就有差不多10班高铁到上海,比很多城市公交车、地铁的频率还高。
对于打工人来说,的确可以在上海工作,在苏州居住。
但对于苏州的有钱人来说,在上海买套房也变得更容易接受了。
深中通道也一样,深圳的购买力不一定会去中山,但中山的购买力一定会去深圳。
不要杠,说什么买不起深圳的人会买中山,这个问题前面已经解释过了。
深圳最近已经热起来了,关于一线城市的行情,大家可以看这篇文章《一线二手成交暴涨,房价上涨开始了?》
有句话怎么说,地铁一响,黄金万两。高铁一通,血被抽空。
大湾区能上车深圳,当然还是深圳。不能深圳,至少也得是广州。
长三角要么上海,要么杭州,什么环沪小城市靠边站。
买了环一线的朋友,该割肉就得割肉。还想进去的朋友,能劝一个算一个。
最后我想说,一线城市买不起,宁愿布局强二线,或者布局老家强省会城市,也远远好过环一线。
大家记住,买房这件事情,不要把眼光局限在一隅,要懂得横向对比。