-曾经我跟各位分享过链家的挂牌市占差不多在75%以上
-而这其中链家的房源对外展示的差不多只占后台的65%左右
但因为挂牌价或证件等因素链家又只能对外展示这其中的65%
如果你问链家小哥五年前后台库存大概多少,他会毫不犹豫告诉你
我从去年开始就忍不住关注这个数字,因为我肉眼可见这个数字不断突破我认知
如前所说的这个数字在五年前还是10万上下,去年悄悄来到13万上下,到今年已经赫然站上16万
去年3月小阳春、去年9月认房不认贷政策,都有自己站上节点的理由
也不知道这个4月是因为什么,只知道这个数据不断突破我认知
以链家单日新增挂牌近千的速度,突破17万套近在眼前
只希望各位知道这个数字已经来到链家目前为止历史新高
什么意思,其实挂牌量无非就是一个大池子,高水位无非两个原因
按4月目前为止大概日均962套的速度,那4月最后差不多在2.89万套
这个数字跟去年3月的4.2万套、大前年的3.5万套相比
争取从更多切口去为各位展示这个庞大挂牌市场到底变在了哪、多在了哪
是不是眼熟,我们在今年外环外成交的一篇分析里也说过
外环外的成交占比今年以来不断提升,尤其其中松江、奉贤、这些纯外环区域
联系我们前面提过的高挂牌背后可能更多离不开高库存因素
这背后相对更确切画面应该是3月市场推高挂牌之后,4月市场还未消化
具体到板块也是如此,全市16区的两百多板块里,二手挂牌环比增幅TOP20基本都在松江、奉贤、青浦
松江蛮有代表性,TOP1-3板块都来自松江,TOP20个板块里松江也占了7个
考虑到挂牌体量小波动大,只对比挂牌量大于200套板块
但其实我们看前面各区二手挂牌量和占比的,松江都不是最多的
我跟松江中介小哥讨论了下,他说松江市场得一分为二的看
九亭泗泾是外地人置业首站,外环外放开这里挂牌紧随成交不断走高
另一方面松江“腹地”像松江新城跟松江老城则更多是区域市场
就有点类似奉贤内生市场的意思,这部分随着外环放开虽然有成交上浮但跑不赢挂牌
或者说松江背后的高挂牌量逻辑让我们看到了眼下挂牌市场的一段剪影
300万以下挂牌房源的占比从3月的27%提到28%
并且这是过去1年来的明确趋势,从去年到今年300万以下占比从19%猛提到28%
30平以下因为体量偏小,整体走势也比较平稳
但其他小面积段都在清晰的下滑,到90平开始企稳回升,120平以上提升较为明显
链家外展页面每页30条房源信息,100页是顶格处理,并不代表就只有100页
也就是说今天上海的二手挂牌市场里总价300万以内,同时面积段还能控制在90平以上的房子比我们想象中的多的多
我整理了其中一些,其中也不乏泗泾、南翔、颛桥这样的板块
中介小哥也是在这部分提醒我说,这部分房子不是天生更多的
更多时候是因为现在的市场让更多350万甚至380万的房子逐步降到280-300万,才让这部分低总价反而大面积段的房源变更多
这对于不断增加的总量来说这个增加会让房龄变新这个趋势显得更明显
但可以跟各位说的是,总量提升明显的情况下,新增是正常的
然后这部分房源又呈现出低总价、相对较大面积段、以及更新房龄等特点
如果将房源市场比作一种生态,在市场不断优胜劣汰的情况下
以往价格会被我放在第二位去跟各位分享,只不过实在太好奇房源增量了
但更多时候走量的同时也会让房东觉得是不是好一点了,价格是不是可以稳一稳了
越来越多房东选择拒绝或者干脆撤牌,也就是现在的挂牌价格已经到达房东的底线,至少已经达到阶段性底线
今天的挂牌市场最大的变化就是我们又一起见证了挂牌量的新节点
同时这些挂牌中的细琐改变中,无论是房源的优胜劣汰,还是房东心态的横盘
此时此刻如果有房东看到这里会焦虑,这并不是这篇文字的初衷