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房子太多,可把他愁死了!

有一些人,他们的座右铭是:不要把鸡蛋放在同一个篮子里。
 
为此,他们买了很多的鸡蛋!
 
普遍的特点就是,手上的资产不一定值钱,但是一定很分散。
 
前阵子看到有个网友求助,说自己手握7套房,但是特别苦恼。看完他的资产分布后,我居然瞬间共情了。
 
 
他的房子分布范围从天津到广州,物业种类更是五花八门,有住宅,有公寓,住宅里面还分大面积、老破小,电梯楼、步梯楼……
 
愁死了。

 
解开这样的资产优化难题,还真的需要巨大的耐心。
 
给他捋一捋吧:
 
北方某直辖市2套住宅,中部城市1套住宅、2套公寓,广州2套住宅。
 
虽然手握7套房,也算是家大业大了,但是细细看来,这位网友的资产配置存在一个很明显的问题:
 
“不良”资产太多了!!!
 
既有30多年不值钱的老房子,装修差、面积小,又有根本住不上,只是“留个念想”的房产,还有租金大幅下滑,装修沉没成本百万的资产。
 
甚至2套公寓还办了按揭,占用了贷票不说,居然希望用来做养老基金。
 
如果对他名下的房产做一个大致的价值排序,大概是这样的:
 
广州学位三房>天津住宅>中部城市大面积>天津学区老破小>广州楼梯老破小>两套公寓
 
几乎可以说,这里头除了前两套,其他的都是需要优化的,尤其是楼梯老破小和学区老破小。
 
当下一线城市的老破小价格已经下滑非常严重了,再不卖,可能真的就卖不掉了。
 
处理掉这些资产之后,加上手握200万现金,他可以有很多的机会,在一线城市升级自己的资产。
 
就算只保留广州、天津两个“篮子”,完全足够他进入核心地段了。比如广州的“金珠琶”等区域。

不过,改善置换,从来都不是一件容易的事。
 
有句话说得好:政治学的本质是妥协,经济学的本质是放弃。置换,说到底就是要先学会放弃,克服人性的弱点。
 
前段时间在论坛上看到一个帖子。是个深圳的网友,她和老公已经年过40,名下有两套房。
 
一套是南山的老破小,指导价800万左右,另一套四房在深圳东部,总价400万,是买来养老的。
 
最近这些年,他俩看着名下的两套房子,越看越不顺眼。
 
东部的四房太远了,配套又跟不上,他俩还是喜欢住在南山。
 
可是南山的老房子太破了,面积又小,朝向也不好。
 
你说置换吧,问题就来了。东部的房子房价几乎没涨,卖掉就是亏钱。
 
南山的老破小虽然能买到800多万,但是要想换个同地段朝向更好的三房,起码总价要千万以上。
 
这就要两人倾其所有,可是人到中年,上有老下有小,纠结万分。
 
像这种情况,换成一个旁观者,肯定会觉得答案很简单啊!两套房子都卖掉,果断买入南山更好的房子呗。
 
但事实上,人是有损失厌恶的,觉得房子一旦卖掉,亏本就“兑现”了。
 
卖房也需要很强的执行力,否则半途而废,太常见了。
 
在犹豫不决的过程中,很多机会也就悄悄消失了。过几年再一看,可能让你悔到肠子青。
 
以深圳为例,一直以来,深圳的楼市始终呈现东冷西热的态势,西部的房价更是全方位碾压东部。
 
在这种情况下,果断放弃东部的房子,将资金投入中西部是最好的选择,时间拖得越久,成本只会越高。

 
 
相较于一线城市的纠结而言,三四线城市手持多套房的人,简直就是有苦难言!
 
如果你以“三四线城市房产如何置换”为关键词进行搜索,可以在网上得到一个教科书般的答案:
 
向二线城市,最次也是省会城市置换。
 
道理很多人都明白,但就是做不到。因为,三四线城市的二手房,真的很难卖出去啊!
 
就拿浙江的嘉善来说,2022年上半年,嘉善的二手房仅仅成交了1650套,同比暴跌70%!
 
而另一边贝壳放盘的二手房已经超过了1万套,估计能卖3年。
 
深圳的小老弟惠州,海景房跌成了白菜价,2017年还1.5万/㎡的大亚湾海景房,二手放盘价低至7700元/㎡,直接腰斩。
 
关键腰斩也没用啊,无人接盘……
 
这可还是环沪、临深的三线城市,再偏远一点的城市都不用提了。
 
所以对于三四线城市的置换族而言,最关键的问题是要把手里多余的房子卖掉,现金在手,哪里去不得?
 
我们有一位学员,成功卖掉了自己18线小县城的房子,就是使出了十八般武艺。
 
这位大姐先是找了多家中介挂牌,然后总结自己房子的优劣势,发现自己房子最大的优点就是装修很下功夫,3000元/㎡的房子,装修标准竟然也差不多3000元一平。
 
于是她利用自己摄影的特长给房子拍了很多美照,又配上了文字,后来觉得文字还不够有氛围,就再加了点音乐,放在网上,传播效果拉满。
 
 
很快就有很多人预约看房,这时大姐又灵感乍现,玩起了饥饿营销。
 
她将所有客户都约在周六日集中看房,两拨人错开10分钟,第一批在看的时候,第二批的电话已经打进来了,营造出房子很抢手的氛围。
 
很快房子就卖出去了,紧接着大姐拿着钱火速上车成都,赶上了去年的火热行情……
 
看起来轻轻松松的结果,根本就不容易。
 
在当下中国,楼市大分化正在轰轰烈烈地展开,无数业主在筹谋着资产置换和升级的大事。
 
对于名下多套房产的业主而言,有几个原则可供参考:
 
1、向级别更高的城市置换。投资不过山海关,三四线根本没有房地产。
 
2、选择更有潜力的发展区域。楼市分化的大行情下,城市内部的分化同样严重。
 
拿深圳来说,20年到21年深圳楼市大涨一年,但是细看各区涨幅,南山、宝安、光明等西部地区房价的涨幅大约是40%,而罗湖、龙岗、坪山等东部地区涨幅只有大约20%。
 
3、选择稀缺的产品。
 
置换改善不同于刚需买房,不要抱有凑合妥协的念头,最好能够一步到位。
尽可能优先选择中高端社区,配套完善,朝向户型较好的大户型产品。自住也舒服,未来真想出手也比较容易。
 
另外,房子在精不在多,三四线城市十套房子,可能抵不上一线城市一套优质的住宅。
 
所以一定要有所取舍,要学会放弃。最先要卖掉的,一定是老家那些没有人住的房子。
 
一套都别留,不要想着拿来作纪念,换去大城市,等未来你光荣退休想要回老家养老,大城市房产增值的部分,可以买下你老家一栋楼……
 
当你手上的资产上涨得快,留给你的可能性,只会越来越多。
 
资产升级,路才会越走越宽。
 
新一轮大分化轰轰烈烈,趋势已经无法阻挡。
 
未来有价值的城市,不超过10%。

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