其实，预测是一件非常扯淡的事。毕竟2022年底，谁能想到2023年南京房价能跌成这样？

谁都没有想到。即便想到的，也都是口嗨而已，出出恶气。去年我们感觉23年的楼市，复苏艰难，但还是没想到会自由落体，直接砸地上了。所以一旦行情出现重大变化，谁都预测不准，都是瞎蒙。

但一年到头了，即便瞎蒙，也得蒙一下，也算做一个记录，等到半年或者一年后复盘。所以本文仅仅是一个Mark，不作为任何投资参考。以下是对2024年南京楼市的一些展望，有话则长，无话则短。

1. 我们的房子，已被彻底淘汰：

我们现在住的房子，不管是刚需还是豪宅，都是过渡产品，对于未来5年的产品，没有任何压力，说得再直白一点，99%的房子已经被淘汰了。

我给大家看一块地的规划，容积率1.6，除了后面几栋小高层外，前面的大部分产品，都是叠墅，而且是4层叠墅。也就是说，一栋楼上下只有两户，上面两层是上叠，下面两层是下叠，得房率不低于120%。（因为没有官宣，相关信息隐去了）

一个得房率达到120%的真叠墅，基本上就是类别墅产品了。注意，这些地块不是在荒郊野岭，而是在比较好的核心地段，从地价上看，未来售价不会太贵。

而且，这样的产品还不是一个小区，未来会有N个这样的产品出现，只要产品不太拉，当下的二手房除了价格优势，还有什么价值？

这是容积率1.6的效果，江心洲容积率1.5，雨花安德门地块容积率1.2，你想想未来的产品会怎么做？得房率会有多高？住得会有多爽？

就算是高层大平层产品，现在市面上的都是平层，而绿博园G55和河西南G53，客厅都可以挑高了...

如果楼市继续下滑，那南京的地段会越来越好，容积率越来越低，产品创新会不断演进。

2. 产品演进，方向会有重大变化

2023年，南京市场的产品形态，已经有了明显的提升。可以不谦虚的说，南京新盘的品质，跟杭州碰一碰问题不大了。明显超过苏州，更是将合肥踩在脚下。北京的处长来南京看房，也会被馋哭。

当南京市场清一色的用顺景园林，全都配置下沉式庭院，将乌桕树种满小区的时候，当刚需刚改房也开始上劳芬、当代、嘉格纳的时候，这条品质内卷之路，差不多到头了。

为了一棵树，寻遍中国大江南北，为了一块石头，伊朗叙利亚古巴，到处搜寻。对于市场上1%的顶豪市场来说，这是必要的，但跟99%的楼盘无关。在这个方向内卷，面临巨大的成本压力，边际效应大大下降，可能你多花1一个亿，买房人最多来一句：还行，但我还是想要便宜的...

所以2024年，对于大部分的新盘来说，要踏踏实实地做创新，而不是到处抄，现在已经抄无可抄，没得抄了。那24年要干什么？产品形态的创新。

刚才说的4层叠墅、客厅空间挑高，是政策放松后的一种创新，但市面上的产品形态很多，容积率降下来了，后面到底怎么玩？

刚需房，要追求得房率。现在南京卡的比较死，但我认为南京需要解放思想，要在24年做一些松动。你看别的城市的房子，都做到什么程度了？南京地难卖，但这类政策可以适当地打开格局，给开发商更多的创新机会。

豪宅产品，或者中产产品，会出现大量的产品形态创新，给人以耳目一新的感觉，具体不剧透，我们等着瞧。

3. 户型结构，会出现极大的变化

2023年，是南京的顶豪年，为什么做顶豪？一方面很多人说南京有钱人多，但产品差，做了顶豪会有大量的人买单。另一方面，顶豪溢价率高，容易赚钱。

现在我们看到了，顶豪市场已经凉凉，哪有那么多资产上亿的富豪着急接盘？即便有人家也没有那么急迫。这个社会还是一个金字塔结构，穷人永远比富人多很多！而南京有点特殊：这是一个中产的城市。什么意思？

真穷人，不太多。南京的制造业人口规模不大，收入太低的话，在这座城市活不下去。

真富人，也不太多，随着几个民营企业的拉胯，南京富豪去苏州杭州甚至只能跟小孩坐一桌...

虽然体制内收入下降，但南京这座城市的本质还是中产型社会。市面上有大量手握2-3套房的中产家庭，奋斗了10年，结果资产缩水到2015年，今年确实很受伤。

但大部分中产家庭，还没有完成终极改善。200平太大，买不起，也没必要。143平以下，家里好几套，也意思不大。所以优质地段的小平层产品，我觉得2024年占比会增加。

比如这种160-180㎡左右的产品，总价一定要控制好，还是有机会的。

4. 南京房价，24年调整到位，硬着陆

说到这里了，就讲到痛处了。南京23年的房价下跌幅度，全国大城市第一名。很多人说这是黑南京，其实只要数据客观，不存在黑不黑的。你这么拉，还不兴别人说？忍着就是了。

考虑到20-21年南京房价上涨还比别的城市少一轮，最近5年的南京房产，基本上是大城市垫底了。前面的城市，房价与南京越来越大，后面的城市，房价在逼近南京。南京房东，这几年都在负重前行，大家辛苦了。

尤其最近几个月，二手房价堪称自由落体。但落得越快，触底就越快。我估计24年南京房价会继续向下调整10%左右，差不多就到底了。当然各个区域不太一样：

23年降的比较快的，力度比较大的，会率先触底，降无可降了。23年降的不多的，或者表面上坚挺的，要补跌，别以为你的房子能走出独立行情，因为99%的房子已经过时了，几乎没有房子能走独立行情，除非一种情况：方圆3公里没有竞品，这个没办法。

南京房价，即将硬着陆。

早生病，早发现，早治疗，早康复。这就是南京24年的主基调。只要我跌的足够狠，那再下跌的空间就没那么大了。看起来非常卑微，但这就是事实。不要天天跟这个比，那个比，南京楼市已经不红了，不要老想着红，要适应不红的状态。

再考虑到国际形势，全球放水周期的回归，南京房价24年，尤其上半年我认为基本上能调整到位，成功着陆。当然，调整到位不代表立马反弹，要允许市场不反弹，或者反弹不大，不要非黑即白。

这段话的核心价值是：真想自住的，24年买房的时机，相当不错！事情已经这样了，不要过度悲观。

5.南京土地市场，不要幻想缩表

南京的土地市场，今年拿下1100亿，还行。但掐头去尾，把乱七八糟不上市的城投地块去掉，应该800亿左右，市场在萎缩，但也还可以。

这时候我的耳边传来熟悉的声音：23年南京卖地比较少，势必会造成24年市场房荒，供需失衡，房价会很快反弹。

有没有道理？一点道理也没有。你看看南京最近都在忙啥？河西中的台湾名品城都拍了，改成住宅地块了，说明地很多，能上市的地块，一抓一大把。另外大家一定要关注一个时间：出栏周期。

一头猪，从喂养到宰杀，有一个固定的周期，大概是：8-12个月左右。如果23年养猪的养少了，24年猪肉会涨价，这种现象叫：猪周期。

但土地市场也这样吗？原来是，现在不是。一块地，从土拍，到上市，原来需要6个月，现在完全不需要，最快3-4个月就能上市。也就是说，养一头猪的时间，能搞三波房地产...

如果明年3月份楼市大火，但政府会迅速拍地，要多少有多少，然后6-7月份就能上市了。有什么周期不周期的，老百姓等不起这3个月？另外，一旦行情转好，开发商会重新跟城投谈判，过去几年积压的土地，会迅速转化为库存，不是啥大事。

所以这种言论，不太科学。南京房价的反弹，只与三个因素有大关系：

1. 跌的实在太多，跌无可跌；

2. 经济就业环境变好，政策预期变好；

3. 大放水的预期

其他的，决定不了什么。南京每天都在忙土地这事，内心很急，指望南京主动降低供应，在行情火爆期坚持不推地，不可能，绝对不可能！

需要特别指出的是：2024年，南京会出现大量商办改住宅的地块，不要惊慌。江核、鱼嘴，都是这个趋势。

在土拍总额方面，24年能安心拿下800个亿（城投拖底不算），就是成功，别太贪。

6.你想要的别墅，可能要来了

主城区的房子结构，会有很大变化，那郊区的房子，会怎么变？

就是别墅。叠墅、联排、独栋，就看政策能放多宽了。我认为24年南京一些区域，会打破限墅令的约束（已经终止了），给市场提供一些低密别墅产品。

南京的市场供应，将形成三个状态：

顶级地段：超级大平层顶豪市场，24年会回归一些，但仍然会有；

一线地段：中产小平层产品，占比会稍微扩大一点；

远郊地段：别墅、叠墅、低密产品，山水城林；

有人问怎么不考虑刚需？刚需买低价二手不香吗？

7.南京新的房产消费电子化，来了

一切市场追求的目标是：提升复购率。最近新能源汽车大火，动辄60万、80万的车层出不穷，而我看了一下评论：

几乎没有人说贵，相反，很多人还反馈价格很良心，很便宜...我也不敢反驳，因为只要一反驳，立马有人回怼：你老了！

而且汽车的本质是一种电子产品，迭代速度很快，今年买的车子，2年后也就过时了，还要再买，然后就是一直买，跟手机一样....

房子以前复购的最大动力就是升值，就是涨价。只要涨价，买房人会一直买，买不起噶腰子也要买。但现在升值属性下降后，老百姓哪来的买房欲望？

从操盘手的角度看，要和开发商一起，策划一次次房地产的升级，怎么升级？就是1、2、3点的问题：让房子2年一个迭代，2年就过时，让有钱人掉入消费主义陷阱。

这是未来几年南京楼市的一个动力方向，消费电子化，需要好好把握。

8.政策层面，进一步放松

这个没啥好谈的。只要美国进入降息通道，中国肯定会继续降息，买房成本会进一步降低。二套房利率，与首套房利率差距也会缩小，鼓励买多套房，没啥好说的。

最后总结一下：24年的南京楼市，就8个字：放弃幻想，抄底南京。一方面，南京楼市下跌的势头，还没有得到根本的遏制，24年还会随着惯性继续跌一会儿，一些之前不错的房子，甚至要补跌一点，这个很正常。另外一方面，在经过激烈调整后，南京房价也没啥泡沫了，硬着陆也是着陆。这座城市虽然确实不是尖子生，各方面都有点无力感，但资源非常丰沛，差也差不到哪里去，在泡沫挤干净后，还会迎来勃勃生机。

只要着陆了，哪怕是脸着地，那也比阴跌强。早一点着陆，早一点修复，这就是南京楼市的巨大优势，不服憋着。

几年前，我就感觉到南京楼市的状态不太行了，买房的重点，就转移了。但现在南京房价这么跌，感觉性价比又回来了，虽然这个过程非常痛苦，但已经发生了，我们能做的就是坦然接受，该吃吃该喝喝，最关键的问题，是下一步怎么办？

2024年，抄底南京！