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久违!二手房,嗨翻了!

01
新房仍低迷
时间进入到2024下半年,机构已经披露了上半年的楼市战果。
在517新政加持之下,6月份的新房成交量有所起势。
2024年6月,TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元,环比增长36.3%,同比降低16.7%,单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计业绩来看,上半年百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元,同比降低39.5%,降幅收窄4.7个百分点。
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从上图走势可以看到,最近六年的新房单月成交,基本都在6月份有一场小高潮。其中2019年、2020年、2021年、2022年的6月份成交,都是上半年最高的月份。
2023年的6月份虽然不是最高,但也形成了年中翘尾的形状。
之所以如此,主要因为6月份是上半年的收尾月,和每年的12月份一样,房企为了做业绩,会在每年的6月份和12月份大力推动成交。毕竟这可是影响年中报和年终报的月份。
2024年6月份,则表现出了前五个月没有的热度,也创下了上半年新高。以此来看,这里既有517新政的功劳,也有季节性因素。
从上半年整体情况来看,依旧是过去六年里新房成交量最差的上半年。相较于去年那么冷淡的上半年,仍下跌了16.8%。
从房企角度来看,Top30房企上半年全口径销售额相比于去年,无一不降。其中有8家房企销售额同比去年腰斩,尤其是碧桂园,在出险之后,成交一蹶不振。
上半年,碧桂园销售额只有332.7亿元,而去年同期是1609亿元,同比下跌79.32%。这家曾经取代恒大成为宇宙第一的房企,如今也泯为众人矣。
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来源:说财猫
02
二手房碾压新房
有些读者在后台留言,说我经常写一下悲观的楼市数据。然而现实却是,当下的市场,很难找到乐观的数据来写。
不过,刚结束的6月份,相比于新房的持续低迷,二手房传来了诸多暌违已久的好消息。主流媒体也在大肆报道,北京创新高、上海创新高、深圳创新高、杭州创新高。
中原地产数据,北京6月二手房住宅网签量14987套,达到了15个月以来的最高水平。
而同期,新房成交仅3870套,只有二手房网签量的四分之一。
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截止6月30日,上海6月二手房累计成交26374套,环比5月二手房成交上涨41%,创下近3年以来新高。
同期上海的新房成交量10505套,二手房成交量是新房成交量的2.5倍。
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深圳市房地产中介协会7月1日公布的数据,深圳6月二手房网签量5309套,环比上涨9%,同比上涨66%。
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同期新房成交只成交了2927套,差不多也只有二手房网签量的一半。
累计来看,乐有家研究中心数据统计显示,今年1-6月深圳全市二手住宅过户成交21394套,同比2023上半年上涨32%,创近3年上半年以来新高。
而新房上半年累计成交12135套,仍创下了最低值。
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杭州方面,新房二手房齐丰收。
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6月份杭州新建商品房成交9460套,环比增加41.9%,同比去年也有6.4%的涨幅。
二手房成家了8849套,连续四个月维持在8000套之上,而且成交量床下15个月来新高。
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广州尚未公布数据,大体应该也是如此。
毕竟,二手房碾压新房的这一形势,去年以来就已经形成。
可以看几组几个城市去年全年的数据。
深圳2023年,二手房卖了42574套,虽然成交量是近几年的底部,但较2022年上涨了58.5%,且仍比新房好不少。
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去年深圳新房网签了31621套。
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再看南京,2023年南京全市二手房成交量99353套(含高淳、溧水),其中主城9区成交量93300套,同比上涨30.3%。
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这一成交量是其新房成交量的两倍多。去年南京新房成交了44404套,继续下探。
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再看广州,2023全年广州新房成交了73771套,和2022年基本相当,整体都在低位。
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二手房成交量,则好于2022年,超过了10万套,比新房足足多了3.5万套。
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足可见,二手房虹吸新房的形势,早就形成了。
关键问题来了,二手房为何比新房更香?

主要两个因素:

第一,二手房是现房,比期房安全。

在当下房企不断出清的背景下,买新房像买盲盒,不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

现在大家买房更倾向于二手房和现房,全国新房与二手房成交数据,就是购房者最好的心理映射。

第二,二手房价格跌幅更猛。

北京、上海、深圳、杭州的二手房成交量,创下不同时期新高,除了有517新政助推外,更重要的一个原因,是降价让利。

国家统计局不久前披露的5月份70个大中城市数据显示,70个城市二手房环比同比,无一不在下降。

新房当然也在降,70个城市,环比下降的有68个。

新房跌幅相比于二手房,小太多。

因为新房开盘需要申请备案价,在地方政府限跌的背景下,备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。

去年,武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签,乃至对房企进行处罚的案例。

而二手房是业主的自主行为,在大环境推动下,越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌,大力度降价解套。

以深圳来说,过去三年半的时间里深圳的房价从8字头跌入7字头,再跌入如今的6字头,房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示,2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米,比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌了22%,比2022年跌12%。

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这并不是底。

进入2024年,深圳的房价仍在一路下行。乐有家最新公布的数据显示,深圳的二手房成交价即将跌破6万元,6月份只有6.05万元/平方米。

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深圳如此,其他城市可想而知。

以诸葛找房公布的最新数据来看,目前主要城市的二手房市场,绝大部分都在降价让利,或者说套现离场。
北京目前挂牌二手房调价房源中降价房源占比96.5%。
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上海二手房调价房源中,93%在降价。
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广州二手房调价房源中,95%在降价。
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苏州二手房调价房源中,96%在降价。
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南京二手房调价房源中,96%在降价。
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重庆二手房调价房源中,近92%在降价。
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新房相比于二手房,既存在不确定性,价格让利又不够诚意,怎么抵挡二手房的虹吸?

03
买房卖房建议

恰如我多次强调的,在当下的调整周期当中,每一次大规模政策救市,都是脱手告别站岗的好时机。

二手房的成交量碾压新房,并出现成交回暖的趋势,并不是市场回暖的标志,结合二手房价格走势来看,恰恰是很多清醒的炒房客降价让利、套现离场的操作。

最近诸葛找房数据研究中心发布的年中报显示:

市场整体已经从去年的观望期进入了低迷期,距离平稳区间很远了。

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我在分析5月份70个大中城市二手房价格集体下跌的文章中也强调过:

当下的楼市,已经进入了调整深水区。

所以,本号再次强调一下,当下买房卖房的观点,适用于所有城市:

第一,高位站岗的炒房客,能现在卖掉,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。

第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。

第三,买房方面,没有硬需求,没有急需求,尤其是买房需要加杠杆的人群,可以推迟。

第四,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,又特别想买,可以买,但需要做好承受房价下跌的心理准备,这是认知。

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